식물 (공개) 
손님 |
부동산세법 게시판의 다른 글 더보기▶
▲top |
||||||||||||||
검색이 허용된 게시글 입니다.
포괄양도양수란
1. 환급부가세 사후관리기간은 10년임.
2. 사후관리 적용개시일은 원칙적으로 임대사업 개시일(환급일자와는 무관)
3. 포괄승계의 특별한 양식은 없으나 편의상 아래와 같은 양식으로 내용을 기재하여
쌍방 인감증명 첨부하여 매도인은 폐업신고시, 매수인은 양도신고시와 사업자등록시
소관 세무서에 제출하면 쌍방에게
확실한 승계 이행을 촉구하게 되고 세무당국에서도 일사천리로 마무리 됨.
포괄승계시에는 윈칙적으로 부가세 포함가격으로 매매가액으로 기재하여
부가세 전액에 대하여 매매가액에서 공제되어야 합니다
(매도인은 이미 부가세 전액을 환급 받았으므로 포괄승계시에는 환급액을 매수인에게 인계하는 것이지요)
여기에서 항상 다퉁이 생기고 계약이 취소되는 경우가 허다하므로 유의하셔야 합니다
매도인은 자기가 환급 받은 돈은 소비 되고 없으므로 부가세를 매수인에게 반환하지 나니하려고 합니다
이런경우 매수자는 부가세를 포함하여 매매대금을 지불하고 나중에 사업자 등록을 하면서 환급신청을하고
매도인으로 하여금 폐없기 스스로 해결하도록 각자 자기 갈길로 가면 됩니다
중요한 포인트는 매매대금은 부가가치세포함으로 하고 부가세액을 명시하여야 합니다
포괄승계제도의 취지는 부가가치세는 간접세이므로
매도인이 부가세 를 매수인으로 부터 받아서 납부하는 절차와
매수인이 부담한 부가세액에 대하여 환급 신청을 하는 절차를 생략하여
국민의 편의를 도모하는 취지임을 이해하시면 도움이 될 것 같습니다
사업포괄양도양수계약서
양도인(갑): 성 명(볍인명) 등록번호
주소
양수인(을): 성 명(법인명) 등록번호
부동산 소재:
현재 (갑)이 운영하고 있는 상기 부동산 대한 권리와 의무를 (을)에게 승계함에 있어 쌍방 합의에
의하여 다음과 같은 내용의 계약을 체결한다.
다 음
제1조(목적) 본 계약은 “갑”이 운영하고 있는 부동산 임대업에 관한 일체의 권리와 의무를
“을‘’에게 포괄적으로 양도 양수하는데 목적 이 있다.
제2조(방법) “갑”은 년 월 일 현재 확정된 평가 자산 총액을 “을”에게 양도 하고
“을”은 이를 양수한다.
제3조(재산의 평가 및 확정) 양도, 양수한 재산가액의 평가는 년 월 일 현재 “갑”의 평가액 으로 한다.
제4조(효력) 본 계약은 전조에 불구하고 년 월 일 효럭이 발생하며 이에 따라 “갑”은
포괄적 사업 양도를 사유로 하는 폐업신고를 하여야 한다.
저5조(권리의무이행등) “을”은 “갑”이 양도할 사업 등에 관한 권리, 의무를 성실히 이행 하여야 하며
“갑”은 “을”이 본 사업의 양도, 양수에 따르는 제반업무 수행에 필요한 일체의 내용에 대하여
성실하게 협력하여야 한다.
제6조(양수자의 사업자 등록) “을”은 양수인으로서 제1조에서 규정한 부가가치세법 제6조 6항의 규정
에 의한 사업 승계의 목적을 달성 할 수 있도록 일반 과세자로 등록하여야 한다.
제7조(제세공과 부담) “갑”은 양도인으로서 본 사업 양도 시까지의 사업에 관련된 제세공과금 등에
대한 납부의무를 부담한다.
제8조(기타) 계약조건에 정하지 아니한 사항에 대하여는 관련 법률과 일반 관레에 따라 “갑”과 “을”
은 상호 협의하여 결정하기로 한다.
위 각 조항의 계약내용을 확증하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 각각 l동씩
보관한다.
년 월 일
양도인(갑) 인
양수인(을) 인
'사업의 포괄양·수도 비과세' 잘못 알면 '毒'
경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.
경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.
여관을 사들인 C씨가 여관을 직접 운영한다는 이유로 국세청으로부터 느닷없이 부가가치세 2억원을
내라는 통보가 날아왔기 때문.
평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데
평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데
어떤 경우는 부가세를 물리고 또 어떤 때는 사업의 포괄양도로 봐 부가세를 물리지 않는 현상은
상식으로 맞지 않는다며 고개를 저었다.
최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에
최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에
때아닌 홍역을 치르는 경우가 늘고 있다.
세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면,
세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면,
사업을 양도하는 일반 시민들은 '내가 하던 사업을 다른 누군가가 이어서 하면 당연히 사업의
포괄양수도'인 것으로 막연하게 알고 있기 때문이다.
사업포괄양도에 대한 부가가치세 과세 여부
본래 “사업의 양도”는 부가가치세법상 “재화의 공급”에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다.
그러나 사업의 양도에 부가가치세를 과세하더라도 양도인은 양수인에게서 부가가치세를 징수하여
납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이므로 양수인은 불필요한
자금압박을 받고 과세관청은 국고수입도 없으면서 행정적으로 번거롭기만 할 뿐이다.
이러한 이유로 부가가치세법은 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.
그러나 다음의 경우에는 과세 거래로 보아 부가가치세를 징수한다.
(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우
위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다.
그러나 다음의 경우에는 과세 거래로 보아 부가가치세를 징수한다.
(1) 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
(2) 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우
위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다.
그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는
부가가치세와 가산세가 추징될 것이다.
그리고 사업을 양수하는 간이과세자 입장에서는 일반과세자보다도 매입세액만큼 사업양수비용이
더 많이 필요하게 된다. 그러므로 사업을 양도하는 경우 양도인은 양수자의 과세유형을 꼭
확인해보아야 하며, 양수인도 간이과세를 포기하고 일반과세자가 되는 것이 더 유리한지를
심사숙고해야 할 것이다. 간이과세자가 환급 받으려면 일반과세자가 되어야 한다.
*. 부가가치세 환산보증금 제외 판결나와
최근 임대차 상가의 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 제외해야 한다는 판결이 나왔다.
*. 부가가치세 환산보증금 제외 판결나와
최근 임대차 상가의 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 제외해야 한다는 판결이 나왔다.
환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액[(월세×100)+전세보증금]으로 상가건물임대차보호법
적용 대상을 가리는 기준이 된다.
환산보증금에 부가가치세를 포함하느냐 또는 제외하느냐에 따라 상가임대차보호법 대상이
달라지는 셈이다.
수원지방법원 항소부는 최근 상가건물 주인이 임차인을 상대로 낸 명도 소송과 관련해
수원지방법원 항소부는 최근 상가건물 주인이 임차인을 상대로 낸 명도 소송과 관련해
'부가가치세 별도' 약정을 체결한 상가임대차 계약에서 부가가치세는 상가임대차보호법
제2조 제2항에서 정한 '차임'에 포함되지 않는다고 판결했다.
상가임대차보호법 시행 이후 환산보증금과 부가가치세를 둘러싼 논란은 끊임없이 제기됐지만
상가임대차보호법 시행 이후 환산보증금과 부가가치세를 둘러싼 논란은 끊임없이 제기됐지만
부가가치세를 차임에 포함하지 않는다는 법원의 판결은 이번이 처음이다.
부가가치세가 차임에서 제외되면 그만큼 환산보증금이 낮아져 상가임대차보호법 적용을 받는
영세상인들이 늘어날 것으로 전망된다.
현행 상가임대차보호법 적용 범위는 지역별로 차이가 있다.
현행 상가임대차보호법 적용 범위는 지역별로 차이가 있다.
서울은 보증금 2억6000만원 이하,
수도권 과밀억제권역은 1억9000만원 이하,
광역시(인천광역시,군제외) 1억6000만원,
기타지역 1억5000만원 이하 등이 상가임대차 보호 대상이다.
상가임대차보호법 적용을 받으면 보증금 일부 최우선변제 및 5년간 임대차계약 갱신요구 등
권리를 행사할 수 있다.
보증금 5000만원에 월세 200만원인 서울지역 상가의 경우 당초처럼 부가가치세를 포함해 계산하면
보증금 5000만원에 월세 200만원인 서울지역 상가의 경우 당초처럼 부가가치세를 포함해 계산하면
환산보증금이 2억7000만원[(220만원×100)+5000만원]으로 상가임대차보호법 적용을 받지 못한다.
하지만 부가가치세를 제외한 환산보증금은 2억5000만원[(200만원×100)+5000만원]으로
상가임대차계약 보호 대상이 된다.
<포괄적 양수도 요건 완화>
1. 양수자의 과세유형을 불문한다.
종전에는 사업을 양수도 하는 과정에서 양도자는 일반과세자이나 양수자가 간이과세자로 사업자등록을
하는 경우에는 양도자에게 부가세를 징수했다. 그런데 2008년부터는 양도자 및 양수자의 일반과세 혹은
간이과세 여부를 불문하고 비과세한다.
즉, 양도자와 양수자가 과세사업자이기만 하면 사업포괄적양수도에 따른 부가세 비과세 요건을
충족한다고 보는 것이다.
다만, 사업의 포괄적양수도로 부가세 비과세 받은 경우 양수자는 그 이후로 간이과세자를 적용 받을 수 없다.
다시말해서 양수자는 일반과세자로 변경된다는 이야기 이다.
2. 사업양수 후 업종을 변경해도 괜찮다.
종전에는 사업을 양수 받은 자가 양수 받은 사업의 업종을 변경해 버린다면 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아
부가세를 추징 당하는 사례로 종종 있었다.
그런데 변경 후부터는 양수 받은 사업의 업종을 변경하는 경우에도 부가세가 비과세되는 사업포괄양수도로 인정된다.
3. 대신, 사업양도신고서를 제출하는 자만 부가세 비과세 받을 수 있다.
포괄양수도계약의 진행은 특정 형식이 없음.
가장 보편적인 방법은 매매계약서상 특약란에
"본 계약은 포괄양수도로 진행하기로 한다"라는 문구를 기재하여
포괄양수도계약임을 밝혀 두는 것 만으로도 그 효력이 있음.
그러나, 포괄양수도의 개념자체가 매수인측에게 상당한 부담을 초래할 수도 있는 계약이기에
(사업에 관한 권리 뿐 아니라 의무까지 모두 넘겨 받는 계약)
가능하다면, 매매계약서 외에 포괄양수도계약서를 별도로 작성하셔서 첨부하는 것이 좋습니다.
포괄양수도계약서 역시 매매계약서와 마찬가지로 규정된 법정서식이 없기에,
개별 매매건에 대해 작성하시면 되겠음.
다만, 포괄양수도계약서상에 사업의 양도,양수에 관한 내용이 정확하게 표기되어야 함.
상가건물의 경우 해당건물과 관련된 채무부분까지 자료를 만드셔서 첨부해야 함.
부가세법에 의하면,
매입시 부가세환급 유무에 관계없이 부가세를 납부하셔야 하며,
또한, 과세유형에 관계없이(매도자가 일반과세자이거나 간이과세자이거나)
사업자이면 부가세는 납부해야 합니다.
국세청 부가세 담당세무사와 직접 통화를 하여 모든 부분을 확인한 내용임.
=======================================================================
부가세법에 규정을 보면, 포괄양수도가 성립하기 위한 조건으로 세가지가 나옵니다.
1.과세유형이 같을 것 - 2008년 부터는 같지 않아도 됨.
그러나 매수자가 간이과세자 이면 낸 부가세는 환급않됨.
2.조건의 변경이 없을 것
3.사업전체를 양도양수 할 것. - 2006년 부가세법이 일부개정 되면서
[업종이 같을 것]이란 조건은 삭제 되었습니다.
==================================================================================
사례;
30년 넘게 직장을 다니다 정년을 맞이한 김 모씨는 노후생활을 위해 퇴직금과 예금을 합쳐 상가건물을
6억원에 매입하여 임대사업을 하기로 결정했다.
김씨가 건물을 매입하기 위해서는 건물가액 10억원, 부가가치세 1억원, 토지가액 3억원을 포함해
총 13억원에서 기존 상가 임대 보증금 8억원을 제하고도 6억원의 현금이 필요한 상황.
그러나 김씨는 여유자금이 없는 상태. 잔금 지급일까지 최대한 끌어 당길 수 있는 현금은 총 5억원으로 1억원이 부족하다.
무슨 좋은 해결방법이 없는 것일까?
21일 국세청에 따르면 이런 상황에서는 사업을 포괄적으로 양수도하는 방식을 취하면 된다.
“사업의 포괄적 양도·양수”란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리·의무 등을 포괄적으로 승계하여
양도하는 것을 말한다.
김씨의 경우 사업을 포괄적으로 양수도하는 방식을 취하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세 1억원이
과세되지 않아 현금 5억원만 준비하면 건물을 매입할 수 있다.
즉 김씨가 건물을 매입한 후에도 부동산임대사업을 계속하고 임차인의 변경 없이 보증금도 그대로 인수한다면
이는 사업을 포괄적으로 양수하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 않는다는 것.
사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위한 요건으로는 사업양도·양수 계약서 등에 사업의 포괄적 양도 사실의 확인이 필수적이다.
또 양도자와 양수자가 과세사업자이어야 하고 사업양도 후 ‘사업양도신고서’를 제출해야 사업양수도를 인정 받을 수 있다.
서류상 절차는 사업을 포괄적으로 양도양수한 경우, 양도자는 부가가치세 확정신고를 할 때 '사업양도신고서'를
제출하여야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록해 양도양수계약서 사본을 제출하면 된다.
국세청 관계자는 “사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않는다”며 “
양도자 입장에서는 부가가치세 만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고,
양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있다”고 말했다.
사례연구;
'사업의 포괄양·수도 비과세' 잘못 알면 '毒'
경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.
여관을 사들인 C씨가 여관을 직접 운영한다는 이유로 국세청으로부터 느닷없이 부가가치세 2억원을 내라는 통보가
날아왔기 때문.
평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데 어떤 경우는 부가세를
물리고 또 어떤 때는 사업의 포괄양도로 봐 부가세를 물리지 않는 현상은 상식으로 맞지 않는다며 고개를 저었다.
최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에 때아닌 홍역을 치르는
경우가 늘고 있다.
세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면, 사업을 양도하는 일반 시민들은
'내가 하던 사업을 다른 누군가가 이어서 하면 당연히 사업의 포괄양수도'인 것으로 막연하게 알고 있기 때문이다.
이와 관련 한국복덕방신문 객원논설위원인 돌팔이 세무사(사이비 전문대 교수)가 최근 사업의 양도시 예기치 못한 고액의
부가가치세 부담시킬 위험을 안고 있는 '사업의 포괄양수·도' 제도의 허점을 지적하고,
사업자가 이와 관련해 조심할 사항을 조목조목 설명한 '사례연구'를 발표했다.
다음은 돌팔이 세무사가 집필한 "[事例硏究]사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설" 전문이다.
[事例硏究] 사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설
Ⅰ. 서설(序說)
사람의 경제활동으로 발생하는 소득 재산 소비를 세원(稅源)이라 하며 세금의 지불능력(ability to pay)을 나타내는 지표이다.
세법은 세원인 소득 재산 소비를 모두 과세대상으로 하지 아니하고 소득세법 부가가치세법 지방세법 등 각 개별 세법에서
그 과세대상을 규정하고 있다.
부동산임대업, 제조업, 숙박업, 목욕탕업 등과 같이 사업의 특성상 고액의 부동산을 보유하고 있는 사업을 양수·도할 때에는
소득세법 법인세법 부가가치세법 등 관련 세법이 규정하고 있는 납세의무자 과세대상 과세표준 세율 등 과세요건에
해당하는지를 면밀히 검토해야 한다.
이 글은 부동산임대! 사업자가 사업을 양도할 경우 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도 여부를 판단하는
시점을 사례를 들어 검토하고자 한다.
Ⅱ. 사례개요 및 쟁점
1. 사례개요
(1) 사업자(A)는 경기도 고양시에 甲모텔(여관)을 신축하여 2001.7.1부터 임차인(C)에게 임대보증금 10억원,
월세 5백만원에 임대함.
(2) 사업자(A)는 위 임대사업을 2002.3.8에 사업에 관련된 모든 재산(토지 건물 비품 등 : 25억원)과
부채(임대보증금 : 10억원)을 양수인(B)에게 양도하였으며, 양도당시 양도인(A), 양수인(B) 및 임차인(C)간에 임대차관계를
양수인(B)이 인수하는 것으로 상호 합의하였고 양도인(A)과 양수인(C)은 사업을 포괄양도 양수하는 것으로
사업포괄양도양수계약서를 작성하였음.
(3) 임대차관계가 유지된 상태에서 사업을 양수한 후 양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여 2002.3.8에 임차인(C)은
양수인(B)으로부터 임대보증금 10억원과 프리미엄 5천만원을 받고 2002.3.11 임차사업장에서 철수하고
2002.3.11에 양수인(B)이 숙박업(여관)으로 사업자등록을 하여 사업을 영위중임.
2. 쟁점
위 사례가 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도에 해당되는지 여부를 판단함에 있어 쟁점이 되는 사항은
다음의 세 가지로 요약할 수 있다.
가. 사업의 포괄양도인지 여부를 판단하는 시점이 언제인지.
양도인(A)이 사업을 양도한 시점인 2002.3.8에는 양도인과 양수인의 업종이 임대업으로 동일하기 때문에 사업의 포괄양도에
해당되나 임차인(C)이 철수하고 양수인(B)이 사업자등록을 하고 사업을 개시한 시점인 2002.3.11에는 양도인의 업종은
부동산임대업이었으나, 양수인은 숙박업이므로 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
나. 사업양수후의 양수인의 행위가 사업의 포괄양도를 판단하는데 영향을 미치는지.
사업양수인(B)이 임대차관계를 그대로 인수한 후 사업양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여 임대차관계를 종료하고
사업양수인이 숙박업(여관)으로 사업자등록을 한 경우 사업양수인(B)과 임차인(C)의 행위가 사업양도인(A)의 사업의
포괄양도에 영향을 미친다면 본 사례의 사업양도는 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
다. ! 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지.
과세관청은 법해석을 통해 사업양수인이 양도인의 "사업을 영위해야 한다는 해석을 하고 있다.
국세청 예규(부가46015-2276, 1999. 8. 2)를 보면, 숙박업을 영위하는 사업자가 자기의 '子'에게 숙박업을 양도하면서
당해 숙박업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜 부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도에
해당된 경우에는 '子'가 당해 사업의 양수 이후 당해 양수받은 숙박업을 영위하다가 사업의 종류를 부동산임대업으로
변경한 경우에도 당초 사업의 양도에는 영향을 미치지 않는다" 는 내용이다.
국세청 예규는 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 해석하고 있다.
즉, 사업의 동일성을 유지하면서 사업주체만 바뀌는 것에 한해 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도로 보고 있다.
본 사례의 경우 양도시점(2002. 3. 8)에는 업종이 양도·양수되었으므로 사업의 포괄양도에 해당하나, 양수자가
업종을 변경한 날(2002. 3. 11)이후에는 업종의 양도·양수가 이뤄지지 않았으므로 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
Ⅲ. 관련 법 규정
사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점이 언제인지를 검토하기 위하여 필요한 부가가치세법 규정은 다음과 같다.
1. 사업의 포괄양도
부가가치세법 제6조 제1항은 재화의 공급을 부가가치세 과세거래로 규정하고 있다. 그러나 동법 제6조 제6항 제2호는
'사업을 양도하는 것'으로서 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 않도록 규정하고 있다.
이와 관련하여 동법 시행령 제17조에는 "사업의 양도라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로
승계시키는 것을 말한다"라고 규정하고 있다.
2. 부가가치세의 거래징수
부가가치세법 제15조는 "사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 동법 제13조의 규정에 의한 과세표준에
제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다"라고 규정하고 있다.
3. 세금계산서 교부
부가가치세법 제16조는 "납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급한 때에는 동법 제9조에 규정하는 시기에
세금계산서를 공급받는자에게 교부하여야 한다"라고 규정하고 있다.
4. 거래시기
부가가치세법 제9조 제1항은 재화가 공급되는 시기(거래시기)를 "① 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때,
② 재화의 이동이 필요하지 아니하는 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때,
③위 ①과 ②의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때"로 규정하고 있다.
Ⅳ. 본 사례의 사업의 포괄양도 여부 검토
권리 의무가 변동되는 법률행위가 있을 때 과세대상이 되는지 여부를 판단하기 위해서는 사실관계가 명확히 규명돼야 하고
사실관계에 관련된 법을 검토하고 해석하여 적용하는 절차를 거쳐야 한다.
가. 사실관계 검토
본 사례의 경우 양도인(A)는 부동산임대사업에 관련된 권리와 의무를 포괄적으로 양수인(B)에게 양도하였고, 양수인(B)은
사업을 포괄 양수한 후 임차인(C)과 합의하에 임대차관계를 종료하고 숙박업(여관)으로 사업자등록을 한 후 숙박업(여관)을
영위 중인 것이 사실이다.
사업자(A)가 임대사업을 폐업하지 않은 상태에서 임대사업에 관련된 재화를 공급할 경우 부가가치세를 거래징수 해 납부할
의무가 있는 부가가치세 납세의무자이다. 그러나 사업의 포괄양도에 해당되면 과세대상에서 제외된다.
나. 법의 해석과 적용 검토
1)사업의 포괄양도 여부 판단시점
사업자가 부가가치세 과세대상 재화를 공급할 때에는 거래시기에 부가가치세를 징수하고 세금계산서를 교부하도록
부가가치세법 제15조(거래징수)와 제16조(세금계산서)에서 규정하고 있다.
그러므로 부가가치세 과세대상 거래인지 여부는 거래시기를 기준으로 판단해야 할 것이다.
따라서 본 사례의 경우도 거래시기를 기준으로 사업의 포괄양도인지 여부를 판단해야 한다.
부동산임대사업 양도의 거래시기는 부가가치세법 제9조(거래시기) 제1항 제2호에 의하여 "재화의 이동이
필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때"가 거래시기이다.
그러므로 본 사례의 경우 '잔금청산일'인 2002.3.8을 거래시기로 보아야 할 것이다.
2) 사업양수 후 양수인의 행위가 사업의 포괄양도에 영향을 미치는지.
권리 의무의 변동을 가져오는 의사표시를 법률행위라고 한다.
본 사례의 경우 양도인(A)과 양수인(B)간에 민법 제563조에 규정된 '매매계약'이라는 법률행위가 이루어졌고
매매계약이 이행된 후 양수인(B)과 임차인(C)이 합의하여 임대차관계를 종료하였다.
이 경우 양수인과 임차인이 합의하여 양수인으로부터 보증금을 반환받고 임대차관계를 종료한 행위는
민법상 양수인과 임차인간에 이루어진 또 하나의 법률행위로 보아야 한다.
양수인과 임차인간의 법률행위인 '임대차소멸계약'은 양도인과 양수인간에 '매매계약'이 이행된 후에 이루어진
또 다른 법률행위로 양도인과는 상관없는 법률행위이다.
그러므로 양수인과 임차인간에 이루어진 '임대차소멸계약'은 양도인의 사업포괄양도 여부판단에 영향을 미치지 않는다고
보아야 한다.
이와 관련하여 '중부 96-845 (1996.10.11) 심사결정례'에서도 같은 취지의 해석을 하고 있다.
3) 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지! ..
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법 시행령 제17조에는
양수인이 양도인이 영위하던 업종을 승계해야 한다는 명문규정은 없다.
부가가치세법 상 과세사업을 유지하는 경우 업종의 동일성 여부는 부가가치세 과세체계에 영향을 미치지 아니하기 때문이다.
그러나 유기체인 사업을 포괄적으로 양도·양수하는 것을 재화의 공급으로 보지 않는 취지에 비춰볼 때,
업종의 동일성을 완전 배제하기는 어려우며 판례에서도 사업의 동일성을 사업의 포괄적 양도의 요건으로 보고 있다.
여기에서 주목해야 할 점은 사업에 관련된 인적·물적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하면 사업의 동일성이 유지되며
사실상 업종이 동일하게 된다는 것이다.
본 사례의 경우 모텔숙박업에 관련된 권리(토지·건물·영업허가권 등)와 의무(임대보증금 등)를 포괄적으로 양도하면
'임대업'의 동일성이 유지되고 양도인과 양수인의 업종이 동일하게 되는 것이다.
그러므로 사업의 동일성여부도 그 '판단시점이 언제인가'의 문제로 귀결된다.
본 사례의 경우! 거래시기(2002. 3. 8)에는 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되어 사업의 포괄양도에 해당하나,
양수인이 업종을 변경한 시점(2002. 3. 11)에는 양도인의 업종은 부동산임대업이나 양수인의 업종은 숙박업으로서
사업의 동일성이 유지되지 않아 사업의 포괄양도에 해당하지 아니하는 결과가 된다.
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 어디에도 양수인이 양도인의 업종을
언제까지 영위해야 한다는 규정은 없다.
그럼에도 불구하고 과세관청은 사업양수 후 1개월 후에 업종을 변경한 것은 사업의 포괄양도로 인정하고,
본 사례와 같이 사업양수 후 3일 후에 업종을 변경한 것은 사업의 포괄양도로 보지 아니하고 있다.
이러한 법해석을 하는 기준이 어디에 있는지 명확하지 않다. 앞에서 검토한 바와 같이 부가가치세 과세대상여부 판단시점은
재화의 공급시기(거래시기)이다. 그러므로 사업의 동일성 여부도 거래시기를 기준으로 판단해야 한다.
본 사례의 경우 거래시기(2002. 3. 8)에 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되었으므로 부가가치세가 과세되지 않는
사업의 양도로 보아야 할 것이다.
Ⅴ. 결어(結語)
부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도란 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수·도하고 사업의 동일성을
유지하면서 경영주체만 바뀌는 것을 의미한다. 이러한 사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점은 앞에서 검토한 바와 같이
부가가치세법 제9조에 규정하고 있는 '거래시기'이다. 따라서 사업의 동일성 유지여부도 거래시기를 기준으로 판단해야 한다.
그럼에도 불구하고 과세관청은 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도 판단시점을 자의적으로
거래시기 후의 일정시점까지 연장하고 있다.
이에 따라 사업양도인 입장에서 거래시기(양도시기)에는 사업의 포괄적 양도에 해당된 거래가 사업양수인의 일방적 행위
(업종변경 등)에 의해 사업의 포괄양도에 해당되지 않는 사례가 빈번히 발행하고 있는 것이 현실이다.
1. 세제와 세정당국이 개선해야 할 사항
사업의 포괄양도여부 판단시점을 거래시기 이후의 일정시점으로 연장하는 것은 부가가치세법 상 명문규정이 없는
자의적 해석으로서 법규정의 확대해석에 해당한다. 이와 같이 법규정을 확대해석함에 따라 사업의 양도자에게 예기치 못한
고액의 부가가치세 부담이 발생하고, 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하는 문제점을 야기하고 있다.
이러한 문제점을 해소하기 위해 부가가치세 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도 해당여부 판단시점을
사업의 양도일(거래시기)을 기준으로 함을 부가가치세법에 명확히 규정해야 한다.
한편으로 과세관청은 부가가치세법이 개정되기 전이라도 '예규'를 통해 사업의 포괄양도 판단시점을 거래시기로 해석해
납세자의 재산권이 부당하게 침해되는 사례를 미연에 방지하는 적극적인 자세가 필요하다.
2. 사업자가 유의할 사항
가. 권리·의무의 포괄적 양도·양수내용 명확화
사업의 포괄양도를 적용받기 위해서는 사업양도 양수계약서 작성 시 계약내용에 양도인이 경영하는 사업의 인적 물적
모든 권리와 의무를 양수인이 포괄적으로 승계한다는 사실이 표시되어야 한다. 특히, 부동산임대사업을 양도하는 경우
세입자들에 대한 권리 의무의 인계 인수 사항! 이 반드시 기재돼야 함을 유의해야 한다.
나. 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건의 명문화
현행 부가가치세법 상 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도여부 판단시점을 재화의 거래시기(양도시점)로 본다는
명문규정을 두기까지는 사업양도인은 양도하는 사업을 사업양수인이 일정기간(예를 들어 1개월 이상)영위하는 조건을
계약조건으로 해야 양도 후 양수인의 업종변경행위로 인한 불의의 피해를 줄일 수 있다.
그 방안으로 매매계약서에 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건을 명문화해야 한다.
다. 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 동일한 과세유형으로 사업자등록이 필수
부가가치세 과세사업자의 과세유형은 일반과세자와 간이과세자로 나누어진다. 일반과세자인 사업자가
'사업의 포괄양수·도'를 통해 부가가치세 부담을 피하려면 사업양수인이 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다
(부가가치세법 시행령 제17조 제2항).
만약, 일반과세자로부터 사업을 양수한 후 사업양수인이 사업양도인이 영위하던 사업과 다른 업종이나 간이과세자로
등록해 버리면 사업양도인은 생각지도 못한 부가가치세 추징은 물론 가산세까지 물어야한다.
그러므로 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 동일한 과세유형으로 사업자 등록하는 것을 계약서상 명문화하고,
실제 사업자등록 여부를 확인한 후 잔금을 청산해야 예기치 못한 부가가치세 부담을 피할 수 있다.
부가가치세 계산 방식
부가가치세는 매출액(원래 과세표준 즉 총 판매금액에서 부가가치세를 차감한 금액을 말하나 이하에서는 알기 쉽게
매출액이라 하겠다)의 10%를 매출세액으로 하고 여기에서 매입세액을 공제하여 계산한다.
이때 매출세액의 계산에는 세금계산서 등을 발행하였는지 여부에 관계없이 매출액의 10%로 계산하지만 매입의 경우에는
다음이 조건을 갖추어야만 공제가 가능하다.
따라서 총판매금액에는 세금계산서 등을 교부하였든 하지 아니하였든 부가가치세가 포함되었다고 보는 것이다.
가끔 신용카드나 현금영수증을 요구하는 경우 부가가치세를 추가로 요구하는 사업자가 있는데 신용카드나 현금영수증을
교부하지 않았다고 해서 부가가치세를 내지 않아도 되는 것은 아니고 판매자가 소비자로 받은 금액에는 무조건
부가가치세가 포함되어 있다고 보아야 한다.
2. 공제 가능한 매입세액
사업과 관련하여 지출한 매입에 대한 세액에 대해서만 공제가 가능하다.
사업과 관련이 없는 즉 개인용도 또는 다른 사업과 관련이 있거나 가정용도등 자기 사업과 관련이 없는 매입은 공제가
불가능하다.
예를 들어 동창회에 컴퓨터를 기증하기 위해 본인회사명의의 신용카드로 구입하여 기증한 경우 또는 식구들끼리 외식을
하면서 복리후생비로 처리한 경우 이는 사업과 관련이 없기 때문에 매입세액공제가 불가능하다.
3. 매입세액공제가 불가능한 경우
(1) 매입세금계산서를 받지 않은 경우에도 매입세액을 공제받을 수 없다.
매출세액과 달리 매입세액은 매입세금계산서상의 매입세액을 공제하기 때문에 매입세금계산서를 받지 아니하면 공제가
불가능하다.
(2) 매입세금계산서를 교부받았다 할지라도 매입세액으로 공제 받기 위해서는 부가가치세 신고 시 세무서에 그 내역을
제출하여야 하는데 매입세금계산서를 제출하는 것이 아니라 매입세금계산서의 내역을 기재한 매입처별세금계산서합계표를
제출하여야 한다. 따라서 합계표를 제출하지 않으면 공제받을 수 없다.
(3) 매입세금계산서를 교부받았고 또한 합계표를 제출하였다 할지라도 매입세금계산서 또는 합계표의 기재내용이 누락되어
있거나 사실과 다른 경우에도 공제 받을 수 없다.
기재내용이란 필수적 기재사항인데 등록번호 금액과 세액, 작성 년월일을 말하며 사실과 다르다는 것은 위 필수적 기재사항이
사실과 다른 경우를 말한다.
(4) 접대비로 지출한 비용에 대한 매입세액도 공제받을 수 없다.
(5) 비영업용 소형 승용자동차의 구입, 유지 관리비도 공제가 안 된다.
영업용이란 택시회사 렌터카 회사 등 차량을 가지고 영업을 하는 회사 이외의 회사가 운영하는 승용차를 말한다.
승용차란 특별소비세가 부과되는 차량으로서 특별소비세가 부과되지 아니하는 경차나 승합차, 화물차등은 공제가 가능하다.
유지 관리비란 주유비, 주차비, 수리비, 또는 렌트비용 등을 말한다.
(6) 사업자등록을 하기 전의 매입세액은 공제받을 수 없다.
사업자등록은 사업을 개시하고 20일 이내에 등록신청을 하여야 함으로 사업자등록신청일로부터 소급하여 20일 이내의 매입에
대한 매입세액은 공제가 가능하다.
사업을 하기 전에 사업에 필요한 인테리어나 기계장치, 비품 등을 구입하여야 하는데 이 경우 등록신청일로부터 소급하여 20일
이전에 구입하는 경우엔 공제가 안 됨으로 사업을 개시하기전이라도 반드시 사업자등록신청을 하고 개업 준비를 하여야한다.
그리고 사업자등록신청 전에는 사업자등록번호가 없으므로 사업자의 주민등록번호로 세금계산서를 교부받으면 된다.
(7) 면세사업과 관련한 매입세액은 공제를 받을 수 없다.
슈퍼와 같이 부가가치세가 과세되는 물품과 면세되는 물품을 공동으로 취급하는 경우에 면세물품과 관련하여 지불한 매입에
대한 세액은 공제받을 수 없다.
예를 들어 물건을 사오면서 지불한 운송비는 매입세액으로 공제가 가능하지만 부가가치세가 면세되는 농산물을 구입하기위해
지불한 운송비는 공제가 안 된다는 것이다.
그러나 임대료와 같이 과세와 면세에 공동으로 사용되는 경우처럼 구분이 안 되는 경우도 발생하는데 이 경우엔 안분계산을
하여야 한다.
4. 매입세금계산서가 아니라도 공제받을 수 있는 영수증
(1) 신용카드와 현금영수증
신용카드나 현금영수증은 세금계산서가 아니고 영수증에 속한다. 때문에 원칙적으로 매입세액공제가 불가능하지만
부가가치세가 구분 표시된 신용카드매출전표와 현금영수증을 교부받고 신용카드매출전표 등 수취명세서를 부가가치세
신고 시 제출하고 또한 해당전표 또는 이용대금 명세서를 5년간 보관하는 경우엔 매입세액으로 공제 받을 수 있다.
신용카드에는 직불카드, 선불카드 그리고 결제대행회사를 통해 교부받은 신용카드등도 포함된다.
(2) 요금영수증
전기요금, 통신요금, 가스요금 또는 보안서비스 등을 이용 시 관련회사로부터 요금영수증을 교부받는데 관련회사가 국세청에
신고한 요금영수증의 경우엔 이를 세금계산서로 인정하므로 매입세액공제가 가능하다. 하지만 요금영수증에 주민등록번호를
기재하여 교부받으면 공제가 불가능함으로 사업자등록증을 제시하여 사업자등록번호로 교부받아야 한다.
5. 매입세금계산서를 교부받지 못하거나 제출하지 못한 경우 구제방법
(1) 매입자발행세금계산서
세금계산서는 매출자가 발행하는 것이 원칙이다. 그러나 매출자의 우월적인 위치를 이용하여 매출세금계산서를 발행하지
않을 경우 매입자는 매입세액을 공제 받지 못할 뿐만 아니라 소득세 계산 시에도 비용으로 공제받지 못하는 불이익을 받게 된다.
이 때문에 매입자는 가짜세금계산서를 구입하기도 한다.
정부는 매출자가 세금계산서를 발행하지 않아도 매입자가 대신 세금계산서를 발행할수 있는 제도를 신설하였다. 매입자는
매입을 확인할 수 있는 증거들을 첨부하여 관할 세무서에 제출하면 세무서장이 조사하여 매입사실이 확인될 경우 매입자가
매출자를 대신하여 세금계산서를 발행 할 수 있다. 그러나 세무서가 확인하는 데는 한계가 있으므로 건당 10만 원 이상
500만 원 이하의 금액에 한하여 한 달에 2건까지만 확인요청을 할 수 있다.
(2) 신고기간이 지난 후 제출하여 공제받는 방법
신고기간 내에 제출하지 아니한 경우 제출할 수 있는 방법은 우선 신고 자체를 안 한 경우엔 기한 후 신고를 통해 제출 할 수
있으며, 신고를 했으나 미제출한 경우엔 경정청구 ,또는 수정신고를 통해 제출할 수도 있다. 또한 세무서에서 조사를 할 경우에
제출하여 공제 받을 수 도 있다.
6. 매입세금계산서와 관련한 불이익
(1) 매입세액 불 공제
① 매입세금계산서를 교부 받지 않았거나 필수적기재사항이 잘못 기재되었거나 또는 허위의 세금계산서를 받은 경우엔
매입세액을 공제 받을 수 없다.
② 교부받은 매입세금계산서를 부가가치세 신고 시 제출하지 않으면 공제를 받을 수 없다. 하지만 신고 누락된
매입세금계산서를 기한 후 신고 또는 수정신고 시 제출을 하면 공제 받을 수 있다. 또한 세무조사 시에도 제출하지 아니한
매입세금계산서를 제출하면 공제 받을 수 있는데 이 경우에는 공급가액의 1%에 해당하는 가산세를 부담하여야 한다.
③ 공급시기이후에 매입세금계산서를 교부 받으면 매입세액의 공제가 불가능하다. 그러나 같은 과세기간 내에 세금계산서를
교부받으면 공급가액의 1%에 해당하는 가산세만 부담하고 매입세액은 공제받을 수 있다.
** 매입세금계산서를 받을 때 가장 주의하여야 하는 것은 세금계산서를 발행해야하는 시기 즉 거래시기에 세금계산서를 교부
받아야 한다. 그렇지 않으면 매입세액을 공제 받지 못하던지 아니면 가산세를 물어야 한다.
예를 들어 5월 31일 거래하고 6월30일에 매입세금계산서를 교부받았다면 같은 과세기간에 세금계산서를 지연하여 교부받은
것이기 때문에 지연 가산세만 부담하면 되지만 만약 6월30일에 거래를 하고 7월31일에 매입세금계산서를 교부받았다면 같은
과세기간내가 아니므로 매입세액공제가 불가능하다.
④ 허위의 세금계산서를 받으면 매입세액이 불공제 될 뿐 아니라 부당무신고가산세로 세액의 40%에 해당하는 가산세를
부담하여야 하며 또한 소득세, 또는 법인세의 추징과 세액의 40%에 해당하는 부당 무신고가산세를 부담하여야 한다.
7. 기타 공제
(1) 의제매입세액공제
농, 축, 수, 임산물등은 부가가치세가 면세되기 때문에 세금계산서를 발행할 수 없다. 때문에 매입세액의 공제가 불가능하다.
하지만 부가가치세가 과세되는 사업자가 면세 농산물등을 구입하여 이를 원재료로 하여 만든 제품이나 용역(음식점등)이
부가가치세가 과세되는 경우엔 면세농산물등의 가액의 일정액을 의제매입세액으로 공제 하여 주고 있다.
의제매입세액은 면세농산물등의 가액의 2/102를 공제 하여 주며, 음식점의 경우는 6/106을 공제하여준다.
(2) 재활용폐자원 매입세액공제
세금계산서를 발행할 수 없는 자로부터 고철, 폐지등 재활용폐자원을 매입하거나 중고자동차를 매입하는 경우에는
매입세금계산서를 교부받을 수 없기 때문에 원칙적으로 매입세액을 공제 받을 수 없지만 폐기물처리업자 또는 중고자동차
매매업으로 허가를 받은 사업자가 재활용폐자원을 구입하여 제조, 재생 판매하는 경우엔 구입금액의 6/106을 재활용폐자원
매입세액으로 공제하여주고 중고자동차의 경우엔 10/110을 공제하여 준다.
(3) 재고매입세액의 공제
간이과세자가 제품이나 상품 또는 고정자산을 구입하는 경우에 세금계산서를 교부 받았다 할지라도 매입세액 전액을 공제
받지 못한다. 그러나 일반과세자로 전환이 되면 재고품에 대해서도 판매액의 10%를 매출 부가가치세로 계산하여야 하기
때문에 재고품에 대해서도 간이과세자일 때 공제 받지 못한 매입세액을 공제하여준다.
재고매입세액을 공제 받으려면 장부 및 세금계산서에 의해 재고자산을 확인할 수 있어야 하며 부가가치세 확정시녹시
일반과세자전환시의 재고품 및 감가상각자산신고서를 제출하여 세무서장의 확인을 받아야 한다.
8. 간이과세자의 매입세액공제
간이과세자는 매출액에 대해서 10%를 매출세액으로 하지 않고 총매출액에 대하여 업종별부가가치율을 곱하여 매출세액을
계산한다. 때문에 매입세액의 공제도 10%를 다 공제해주지 않고 업종별 부가가치율만큼만 공제한다.
간이과세자의 매출과 매입에 적용하는 부가가치율은 다음과 같다.
(1) 소매, 제조, 전기, 가스 및 수도, 재활용재료수집 및 판매업은 20/100(소매업은 2009년 까지 15/100)
(2) 건설, 부동산 임대, 서비스업은 30/100,
(3) 음식, 숙박, 운수통신업은 40/100(음식, 숙박업은 2009년까지 30/100)
** 음식업자의 매입세액이 500만원인 경우 일반과세자는 500만원을 전액 공제 받을 수 있지만 간이과세자는 500만원의
30%인 150만원만 공제가 가능하다.
분양ㆍ보유ㆍ양도시 고려해야
상가에는 늘 따라붙는 세금이 있다. 바로 부가가치세(Value Added Tax)다.
먼저 상가를 분양받아 임대업을 할 경우 상가의 규모 및 주변 경쟁 임대시장을 먼저 파악하여
본인이 분양받은 상가의 임대수입금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사를 하는 것이 좋다.
임대 예상수입금액이 연간 4,800만원을 초과하는 경우에는 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이
임대 예상수입금액이 연간 4,800만원을 초과하는 경우에는 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이
그렇지 않을 경우에는 일반사업자와 간이사업자 중에 선택하는 것이 유리하다.
1) 상가 분양시, 부가가치세
상가를 분양받게 되면 분양가는 두가지로 나뉘게 된다.
1) 상가 분양시, 부가가치세
상가를 분양받게 되면 분양가는 두가지로 나뉘게 된다.
크게 건물분 분양가와 토지분 분양가로 나뉘는데 토지분은 면세이기 때문에 부가가치세가
붙지 않치만 건물분은 과세이기 때문에 부가가치세가 붙게 된다.
건물분 분양가에 붙는 부가가치세는 통상 분양가의 4%~6%에 해당하는 금액이다.
건물분 분양가에 붙는 부가가치세는 통상 분양가의 4%~6%에 해당하는 금액이다.
가령, 분양가가 10억원이고 건물분과 토지분 분양가가 각각 6억원과 4억원이라면
건물분 부가가치세 6천만원을 합한 금액이 충분양가[10억원+6천만원=10억6천만원]이
되는 것이다.
여기서 몇가지 주의할점이 있다.
여기서 몇가지 주의할점이 있다.
부가가치세 금액이 크다보니 대부분의 투자자들은 일반과세자로 사업자등록을 하게 된다.
물론 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약금을 납부한후 계약일로부터 20일이 지나기 전에
일반과세자로 신고를 해야 한다.
또 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 한다.
그렇다고 일반과세자가 유리할까? 사실 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려되어야 할 부분이
그렇다고 일반과세자가 유리할까? 사실 사업자등록을 신청할 때 가장 먼저 고려되어야 할 부분이
과세유형의 결정이다.
과세유형은 크게 일반과세자와 간이과세자로 구분되는데 이러한 과세유형에 따라서 향후
임대사업자로서 부가가치세의 부담이 달라질 수 있으므로 사업자등록 신청시에는 이 부분을
신중하게 따져봐야 한다. 다만, 법인사업자의 경우에는 무조건 일반과세자로 신고를 해야 한다.
가령 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예를 들어보자.
가령 상가를 분양받아 임대사업을 하는 경우를 예를 들어보자.
상가를 분양받을 경우 일정액의 부가가치세가 부담하는데 일반과세자로 임대사업자등록을
해야지만 납부한 부가가치세를 돌려받을 수 있다.
이때 사업자 신고는 꼭 일반과세자로 해야하는가?
세법의 규정을 보면 세금계산서 발행이나 부가가치세 환급 등의 문제가 발생되지 않는 사업자라면
연매출이 4,800만원을 넘을 것으로 예상되더라도 사업자등록신청시 예상매출액을 이보다 낮게
기재하여 간이과세자로 사업자등록신청을 하는 것이 가능하다.
그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는
그러나 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우에는 간이과세자 적용을 배제하는
간이과세배제규정을 두고 있다.
따라서 실제로 연매출이 4,800만원 미만인 소규모사업자라 하더라도 간이과세배제기준에 해당한다면
간이과세자가 될 수 없는데 사업자등록 신청시에는 이 부분을 굳이 신경쓰진 않아도 된다.
간이과세를 원한다면 간이과세배제요건을 따지지 말고 간이과세자로 사업자등록 신청을 하면 되며
만약 간이과세배제요건에 해당한다면 세무서에서 간이과세가 아닌 일반과세자로 사업자등록을
발급하기 때문이다.
2) 상가임대시, 부가가치세
[사례]
부천시 오정구에 사는 이명석(49세. 사무직)은 자수성가해서 모은 자금으로 상가를 분양받아
2) 상가임대시, 부가가치세
[사례]
부천시 오정구에 사는 이명석(49세. 사무직)은 자수성가해서 모은 자금으로 상가를 분양받아
임대하려고 한다.
분양내역과 임대조건은 다음과 같다.
토지 공급가액:2억원
건물 공급가액:3억원(부가가치세 3천만원 별도임)
계:5억 3천만원
보증금:7천만원/월세:250만원(부가가치세 10% 별도)
가정하기를 이명석씨는 일반과세자로 신고를 하였다. 이처럼 상가를 분양받아 임대사업을 시작하면
임대사업자가 된다. 임대사업자가 되는 방법에는 크게 일반과세자와 간이과세자 두가지가 있다.
두 가지 사업자에는 커다란 차이가 발생을 하는데 일반과세자의 경우에는 분양을 받을 때 부담하는
두 가지 사업자에는 커다란 차이가 발생을 하는데 일반과세자의 경우에는 분양을 받을 때 부담하는
부가가치세를 환급을 받고 차후에 임대료를 받을 경우 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부할
의무를 지게 된다.
그러나 간이과세자의 경우에는 분양을 받을때 부담하게 되는 부가가치세를 환급받지 못하고
임대료의 3%를 부가가치세로 대신하게 된다.
만약 임대료가 매월 200만원을 넘지 못하면 납부의무가 없게 된다.
일반과세자나 간이과세자중 하나를 택하라면 일반과세자가 현금흐름의 측면에서 낫다.
일반과세자나 간이과세자중 하나를 택하라면 일반과세자가 현금흐름의 측면에서 낫다.
이제 잔금을 치루고 소유권이전 등기를 마치면 본격적으로 임대업을 시작하게 된다.
그러면 3가지 부류의 임차인을 만나게 될 것이다.
임차인은 크게 일반과세자, 면세사업자, 간이과세자로 분류가 된다.
임차인은 크게 일반과세자, 면세사업자, 간이과세자로 분류가 된다.
그러면 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라지게 될까?
물론 앞의 사례에서 보았듯이 임대인은 임차인의 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수하여
납부해야 한다.
그 이유는 임대인의 입장에서 보면 된다. 부가가치세는 공급자기준으로 과세가 된다.
그 이유는 임대인의 입장에서 보면 된다. 부가가치세는 공급자기준으로 과세가 된다.
물론 임대인이 일반과세자인 경우를 말한다.
분양현장에서도 거의 대부분 일반과세자로 사업자 신고를 유도한다.
매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부하였다면 매년 6개월마다 부가가치세를 징수하여
매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부하였다면 매년 6개월마다 부가가치세를 징수하여
납부해야 한다. 또 임대보증금의 이자상당액을 따로 계산해서 납부를 한다.
참고로 이명석씨가 납부해야 할 부가가치세는 월세에 해당하는 270만원의 10%인
참고로 이명석씨가 납부해야 할 부가가치세는 월세에 해당하는 270만원의 10%인
27만원X6개월=1,620,000원+보증금 이자 7천만원X4.2%X181/365X10%=145,791원
계:1,765,791원이다.
참고로 월세에 대해서는 이명석씨가 세금계산서를 발행해야 하지만 소위 간주임대료라고 하는
참고로 월세에 대해서는 이명석씨가 세금계산서를 발행해야 하지만 소위 간주임대료라고 하는
보증금에 대한 부가가치세는 세금계산서를 발행해서는 안된다.
그러다 보니 간주임대료는 임대인이 원칙적으로 부담하게 된다.
물론 임대차 계약시 임차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다.
여기서 만약 임대료를 누락하여 신고하면 어떻게 될까?
여기서 만약 임대료를 누락하여 신고하면 어떻게 될까?
임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신
세금계산서 발행을 생략하는 경우를 가정하겠다.
하지만 부가가치세의 누락은 소득의 누락과 직결이 된다.
이 사실이 과세관청에 발각이 되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높다.
따라서 상가 임대사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다.
이제는 반대로 임차인의 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는
이제는 반대로 임차인의 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는
일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띄게 된다.
만약 의사 등 의료사업자나 학원사업자등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한
부가가치세의 경우 환급이 되지 않는다.
앞에서 예를 들은 임차인이 세탁소나 미용실등의 간이과세자인 경우는 교부받은 세금계산서를
제출하여 일정율의 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감받게 된다.
3) 상가양도시, 부가가치세
상가를 10년 이내 양도하게 되면 기 환급받은 부가가치세를 반환해야 한다.
3) 상가양도시, 부가가치세
상가를 10년 이내 양도하게 되면 기 환급받은 부가가치세를 반환해야 한다.
그러나 일정 요건을 갖추면 상가양도시 부가가치세를 부담하지 않아도 된다.
부천 오정동에 2년 전 분양받은 1층 상가를 이현주(자영업.45세)씨는 자금 사정상 양도하고자 한다.
부천 오정동에 2년 전 분양받은 1층 상가를 이현주(자영업.45세)씨는 자금 사정상 양도하고자 한다.
이씨는 세무전문가으로부터 상가를 포괄양도하면 남은 기간(8년)의 부가가치세를 부담하지 않아도
된다는 조언을 들었다. 과연 세무전문가의 조언이 정확한가 살펴보자.
‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을
‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만, 많은 사람들이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을
통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만
바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세를
부담 유무가 바뀌게 된다는 것이다.
상가나 오피스텔(과세사업용으로 사용하거나 과세사업용으로 임대한 것에 한함)을 매도하는 경우
실무적으로 종종 실수하는 부분은 바로 부가가치세 부분을 빠뜨리는 것이다.
자주는 아니지만, 상가나 오피스텔 매도 후 양도소득세만을 신고·납부한 채 마무리 하였다가 뒤늦게
부가가치세 누락으로 인하여 가산세까지 추징당하는 경우가 간혹 발생한다.
과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 매도인은
매수인으로부터 부가가치세를 거래 징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은 (매수한 상가나 오피스텔을 과세사업에
사용하거나 업무용으로 임대하는 경우) 부담한 부가가치세를 환급받는다.
이러한 과정은 납부한 세금을 다시 환급받게 되는 상황이 되어 국가적으로도 아무 실익이 없으면서,
납세자들만 부가가치세 의무를 이행해야하는 번거로움을 부담함과 동시에 국세행정의 낭비만 초래하는
비효율을 발생시킨다.
이러한 번거로움 및 비효율, 그리고 부가세 의무 이행의 누락으로 인한 가산세 부담 등의 위험을 피하기 위해서는
상가 및 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 하는 방법이 있다.
부가가치세법 제6조 6항에 의하면 사업을 양도하는 경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를
포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 끊을
수 없고 부가가치세 제반 의무사항을 이행하지 않아도 된다.
즉, 부가가치세법상의 포괄양수도계약을 맺는 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다는 것이다.
‘포괄양수도계약’이라 해서 일반 매매계약과 크게 다른 특별한 계약이 아니다.
매매계약서에 ‘본 계약은 부가가치세법 제6조 6항에 의한 포괄양수도계약으로 사업에 관한 권리와 의무를
포괄적으로 승계한다’라는 의미의 문구를 넣기만 하면 된다.
포괄양수도계약은 부가가치세의 번거로움과 가산세의 위험에서 벗어날 수 있는 장점이 있지만,
그러한 장점의 혜택을 누리기 위해서는 다음과 같은 점에 유의해야한다.
일단 포괄양수도계약은 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 가능하다.
당사자 중에 일방이 면세사업자이면 안 된다. 물론 사업의 양수자가 계약당시 사업자 등록을 하지 않았더라도
사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우(양수자가 사업의 종류를 변경한 경우를 포함)에는
포괄양수도로 인정된다. 개인과 법인간의 거래에도 포괄양수도계약이 성립한다.
간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 역시 포괄양수도계약이 성립한다.
그러나 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는
일반과세자로 과세유형이 전환된다.
간이과세자와 일반과세자는 부가가치세법상 취급에 있어서 차이가 많으므로 간이과세자는
포괄양수도계약에 있어서 이러한 점을 사전에 고려해야한다.
과거에는 이종사업간 포괄양수도 계약은 인정하지 아니하였으나, 2006년 이후 세법이 바뀌어
양수인이 양도인이 영위하던 사업을 승계한 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도
포괄양수도 계약으로 인정하고 있다.
반면에 하나의 사업자등록 아래 여러 개의 물건이 있는 상황에서 일부만을 양도하는 경우에는
포괄양수도계약으로 인정받지 못한다.
하나의 사업자등록으로 오피스텔 여러 개를 가지고 임대사업을 영위하다가 그중 몇 개만 매도하는 경우가
이에 해당하며, 이는 사업의 양도가 아닌 고정자산의 매각에 해당하기 때문에 세금계산서를 발행하고
부가가치세를 거래징수 하여 납부하여야 한다.
마찬가지로 포괄적인 사업의 승계가 아닌 계약, 예를 들면 자기 소유의 상가에서 음식점을 하다가
상가(사업관련 부동산)는 제외하고 음식점만 포괄적으로 양수도한 뒤, 상가는 그 음식점에 임대를
하는 경우 역시 부가가치세법이 인정하는 포괄양수도계약이 아니며, 세금계산서 교부 및 부가가치세
신고납부를 해야 한다.
그러나 사업과 무관한 부동산이나 미수금 및 미지급금은 승계하지 않더라도 포괄양수도계약으로
인정받을 수 있다.
과세사업에 사용하던 상가나 오피스텔의 양도시에 포괄양수도계약을 이용한다면, 양도자나 양수자
모두에게 부가가치세 부담이 없는, 보다 원활한 매매계약의 성사에 기여할 것이다.
그러나 계약의 완전성과 안전성을 위하여 이러한 제반 사항에 대하여 세무전문가의 확인을 거치는 것이
바람직할 것이다.
'사업의 포괄양·수도 비과세' 잘못 알면 '毒'
경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.
경기도에 사는 A씨는 B씨에게 임대하고 있던 여관을 C씨에게 팔고 나서 고민이 이만저만이 아니다.
여관을 사들인 C씨가 여관을 직접 운영한다는 이유로 국세청으로부터 느닷없이 부가가치세 2억원을
내라는 통보가 날아왔기 때문.
평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데
평소 세법에 대한 지식이 전혀 없는 A씨는 어차피 여관이라는 하나의 목적물을 사고 팔았을 뿐인데
어떤 경우는 부가세를 물리고 또 어떤 때는 사업의 포괄양도로 봐 부가세를 물리지 않는 현상은
상식으로 맞지 않는다며 고개를 저었다.
최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에
최근 사업을 양도하는 사업가들이 세법에서 정한 <사업의 포괄양수·도 관련 부가세 비과세> 규정 때문에
때아닌 홍역을 치르는 경우가 늘고 있다.
세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면,
세법을 집행하는 국세청은 '사업의 포괄양수·도' 요건을 상당히 까다롭게 보고 있는 반면,
사업을 양도하는 일반 시민들은 '내가 하던 사업을 다른 누군가가 이어서 하면 당연히 사업의 포괄양수도'인
것으로 막연하게 알고 있기 때문이다.
이와 관련 객원논설위원이 최근 사업의 양도자에게 예기치 못한 고액의 부가가치세 부담시킬 위험을
이와 관련 객원논설위원이 최근 사업의 양도자에게 예기치 못한 고액의 부가가치세 부담시킬 위험을
안고 있는 '사업의 포괄양수·도' 제도의 허점을 지적하고, 사업자가 이와 관련해 조심할 사항을
조목조목 설명한 '사례연구'를 발표했다.
다음은 박 세무사가 집필한 "[事例硏究]사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설" 전문이다.
[事例硏究] 사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설
Ⅰ. 서설(序說)
사람의 경제활동으로 발생하는 소득 재산 소비를 세원(稅源)이라 하며
다음은 박 세무사가 집필한 "[事例硏究]사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설" 전문이다.
[事例硏究] 사업의 포괄양도 여부 판단시점 해설
Ⅰ. 서설(序說)
사람의 경제활동으로 발생하는 소득 재산 소비를 세원(稅源)이라 하며
세금의 지불능력(ability to pay)을 나타내는 지표이다.
세법은 세원인 소득 재산 소비를 모두 과세대상으로 하지 아니하고 소득세법 부가가치세법
세법은 세원인 소득 재산 소비를 모두 과세대상으로 하지 아니하고 소득세법 부가가치세법
지방세법 등 각 개별 세법에서 그 과세대상을 규정하고 있다.
부동산임대업, 제조업, 숙박업, 목욕탕업 등과 같이 사업의 특성상 고액의 부동산을 보유하고 있는
부동산임대업, 제조업, 숙박업, 목욕탕업 등과 같이 사업의 특성상 고액의 부동산을 보유하고 있는
사업을 양수·도할 때에는 소득세법 법인세법 부가가치세법 등 관련 세법이 규정하고 있는
납세의무자 과세대상 과세표준 세율 등 과세요건에 해당하는지를 면밀히 검토해야 한다.
이 글은 부동산임대사업자가 사업을 양도할 경우 부가가치세 과세대상에서 제외되는
이 글은 부동산임대사업자가 사업을 양도할 경우 부가가치세 과세대상에서 제외되는
사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점을 사례를 들어 검토하고자 한다.
Ⅱ. 사례개요 및 쟁점
1. 사례개요
(1) 사업자(A)는 경기도 고양시에 甲모텔(여관)을 신축하여 2001.7.1부터 임차인(C)에게
Ⅱ. 사례개요 및 쟁점
1. 사례개요
(1) 사업자(A)는 경기도 고양시에 甲모텔(여관)을 신축하여 2001.7.1부터 임차인(C)에게
임대보증금 10억원, 월세 5백만원에 임대함.
(2) 사업자(A)는 위 임대사업을 2002.3.8에 사업에 관련된 모든 재산(토지 건물 비품 등 : 25억원)과
(2) 사업자(A)는 위 임대사업을 2002.3.8에 사업에 관련된 모든 재산(토지 건물 비품 등 : 25억원)과
부채(임대보증금 : 10억원)을 양수인(B)에게 양도하였으며, 양도당시 양도인(A), 양수인(B) 및 임차인(C)간에
임대차관계를 양수인(B)이 인수하는 것으로 상호 합의하였고 양도인(A)과 양수인(C)은 사업을
포괄양도 양수하는 것으로 사업포괄양도양수계약서를 작성하였음.
(3) 임대차관계가 유지된 상태에서 사업을 양수한 후 양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여
(3) 임대차관계가 유지된 상태에서 사업을 양수한 후 양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여
2002.3.8에 임차인(C)은 양수인(B)으로부터 임대보증금 10억원과 프리미엄 5천만원을 받고
2002.3.11 임차사업장에서 철수하고
2002.3.11에 양수인(B)이 숙박업(여관)으로 사업자등록을 하여 사업을 영위중임.
2. 쟁점
위 사례가 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도에 해당되는지 여부를 판단함에 있어
2. 쟁점
위 사례가 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도에 해당되는지 여부를 판단함에 있어
쟁점이 되는 사항은 다음의 세 가지로 요약할 수 있다.
가. 사업의 포괄양도인지 여부를 판단하는 시점이 언제인지.
양도인(A)이 사업을 양도한 시점인 2002.3.8에는 양도인과 양수인의 업종이 임대업으로 동일하기 때문에
가. 사업의 포괄양도인지 여부를 판단하는 시점이 언제인지.
양도인(A)이 사업을 양도한 시점인 2002.3.8에는 양도인과 양수인의 업종이 임대업으로 동일하기 때문에
사업의 포괄양도에 해당되나 임차인(C)이 철수하고 양수인(B)이 사업자등록을 하고 사업을 개시한 시점인
2002.3.11에는 양도인의 업종은 부동산임대업이었으나,
양수인은 숙박업이므로 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
나. 사업양수 후의 양수인의 행위가 사업의 포괄양도를 판단하는데 영향을 미치는지.
사업양수인(B)이 임대차관계를 그대로 인수한 후 사업양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여
나. 사업양수 후의 양수인의 행위가 사업의 포괄양도를 판단하는데 영향을 미치는지.
사업양수인(B)이 임대차관계를 그대로 인수한 후 사업양수인(B)과 임차인(C)이 상호 합의하여
임대차관계를 종료하고 사업양수인이 숙박업(여관)으로 사업자등록을 한 경우 사업양수인(B)과
임차인(C)의 행위가 사업양도인(A)의 사업의 포괄양도에 영향을 미친다면 본 사례의 사업양도는
사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
다. 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지.
과세관청은 법해석을 통해 사업양수인이 양도인의 "사업을 영위해야 한다는 해석을 하고 있다.
국세청 예규(부가46015-2276, 1999. 8. 2)를 보면,
다. 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지.
과세관청은 법해석을 통해 사업양수인이 양도인의 "사업을 영위해야 한다는 해석을 하고 있다.
국세청 예규(부가46015-2276, 1999. 8. 2)를 보면,
숙박업을 영위하는 사업자가 자기의 '子'에게 숙박업을 양도하면서 당해 숙박업에 관한 모든 권리와
의무를 포괄적으로 승계시켜 부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당된 경우에는
'子'가 당해 사업의 양수 이후 당해 양수받은 숙박업을 영위하다가 사업의 종류를 부동산임대업으로
변경한 경우에도 당초 사업의 양도에는 영향을 미치지 않는다" 는 내용이다.
국세청 예규는 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 해석하고 있다.
국세청 예규는 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 해석하고 있다.
즉, 사업의 동일성을 유지하면서 사업주체만 바뀌는 것에 한해 과세대상에서 제외되는 사업의
포괄양도로 보고 있다.
본 사례의 경우 양도시점(2002. 3. 8)에는 업종이 양도·양수되었으므로 사업의 포괄양도에 해당하나,
양수자가 업종을 변경한 날(2002. 3. 11)이후에는 업종의 양도·양수가 이뤄지지 않았으므로
사업의 포괄양도에 해당하지 아니한다.
Ⅲ. 관련 법 규정
사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점이 언제인지를 검토하기 위하여 필요한 부가가치세법 규정은
Ⅲ. 관련 법 규정
사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점이 언제인지를 검토하기 위하여 필요한 부가가치세법 규정은
다음과 같다.
1. 사업의 포괄양도
부가가치세법 제6조 제1항은 재화의 공급을 부가가치세 과세거래로 규정하고 있다.
1. 사업의 포괄양도
부가가치세법 제6조 제1항은 재화의 공급을 부가가치세 과세거래로 규정하고 있다.
그러나 동법 제6조 제6항 제2호는 '사업을 양도하는 것'으로서 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로
보지 않도록 규정하고 있다.
이와 관련하여 동법 시행령 제17조에는 "사업의 양도라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를
이와 관련하여 동법 시행령 제17조에는 "사업의 양도라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를
포괄적으로 승계시키는 것을 말한다"라고 규정하고 있다.
2. 부가가치세의 거래징수
부가가치세법 제15조는 "사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 동법 제13조의 규정에 의한 과세표준에
2. 부가가치세의 거래징수
부가가치세법 제15조는 "사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 동법 제13조의 규정에 의한 과세표준에
제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다"라고
규정하고 있다.
3. 세금계산서 교부
부가가치세법 제16조는 "납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 동법 제9조에
3. 세금계산서 교부
부가가치세법 제16조는 "납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 동법 제9조에
규정하는 시기에 세금계산서를 공급받는자에게 교부하여야 한다"라고 규정하고 있다.
4. 거래시기
부가가치세법 제9조 제1항은 재화가 공급되는 시기(거래시기)를
4. 거래시기
부가가치세법 제9조 제1항은 재화가 공급되는 시기(거래시기)를
"① 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때,
② 재화의 이동이 필요하지 아니하는 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때,
③위 ①과 ②의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때"로 규정하고 있다.
Ⅳ. 본 사례의 사업의 포괄양도 여부 검토
권리 의무가 변동되는 법률행위가 있을 때 과세대상이 되는지 여부를 판단하기 위해서는 사실관계가
Ⅳ. 본 사례의 사업의 포괄양도 여부 검토
권리 의무가 변동되는 법률행위가 있을 때 과세대상이 되는지 여부를 판단하기 위해서는 사실관계가
명확히 규명돼야 하고 사실관계에 관련된 법을 검토하고 해석하여 적용하는 절차를 거쳐야 한다.
가. 사실관계 검토
본 사례의 경우 양도인(A)는 부동산임대사업에 관련된 권리와 의무를 포괄적으로 양수인(B)에게 양도하였고,
가. 사실관계 검토
본 사례의 경우 양도인(A)는 부동산임대사업에 관련된 권리와 의무를 포괄적으로 양수인(B)에게 양도하였고,
양수인(B)은 사업을 포괄 양수한 후 임차인(C)과 합의하에 임대차관계를 종료하고 숙박업(여관)으로
사업자등록을 한 후 숙박업(여관)을 영위 중인 것이 사실이다.
사업자(A)가 임대사업을 폐업하지 않은 상태에서 임대사업에 관련된 재화를 공급할 경우 부가가치세를
사업자(A)가 임대사업을 폐업하지 않은 상태에서 임대사업에 관련된 재화를 공급할 경우 부가가치세를
거래징수 해 납부할 의무가 있는 부가가치세 납세의무자이다.
그러나 사업의 포괄양도에 해당되면 과세대상에서 제외된다.
나. 법의 해석과 적용 검토
1)사업의 포괄양도 여부 판단시점
사업자가 부가가치세 과세대상 재화를 공급할 때에는 거래시기에 부가가치세를 징수하고 세금계산서를
나. 법의 해석과 적용 검토
1)사업의 포괄양도 여부 판단시점
사업자가 부가가치세 과세대상 재화를 공급할 때에는 거래시기에 부가가치세를 징수하고 세금계산서를
교부하도록 부가가치세법 제15조(거래징수)와 제16조(세금계산서)에서 규정하고 있다.
그러므로 부가가치세 과세대상 거래인지 여부는 거래시기를 기준으로 판단해야 할 것이다.
따라서 본 사례의 경우도 거래시기를 기준으로 사업의 포괄양도인지 여부를 판단해야 한다.
부동산임대사업 양도의 거래시기는 부가가치세법 제9조(거래시기) 제1항 제2호에 의하여
그러므로 부가가치세 과세대상 거래인지 여부는 거래시기를 기준으로 판단해야 할 것이다.
따라서 본 사례의 경우도 거래시기를 기준으로 사업의 포괄양도인지 여부를 판단해야 한다.
부동산임대사업 양도의 거래시기는 부가가치세법 제9조(거래시기) 제1항 제2호에 의하여
"재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때"가 거래시기이다.
그러므로 본 사례의 경우 '잔금청산일'인 2002.3.8을 거래시기로 보아야 할 것이다.
2) 사업양수 후 양수인의 행위가 사업의 포괄양도에 영향을 미치는지.
권리 의무의 변동을 가져오는 의사표시를 법률행위라고 한다.
본 사례의 경우 양도인(A)과 양수인(B)간에 민법 제563조에 규정된 '매매계약'이라는 법률행위가 이루어졌고
그러므로 본 사례의 경우 '잔금청산일'인 2002.3.8을 거래시기로 보아야 할 것이다.
2) 사업양수 후 양수인의 행위가 사업의 포괄양도에 영향을 미치는지.
권리 의무의 변동을 가져오는 의사표시를 법률행위라고 한다.
본 사례의 경우 양도인(A)과 양수인(B)간에 민법 제563조에 규정된 '매매계약'이라는 법률행위가 이루어졌고
매매계약이 이행된 후 양수인(B)과 임차인(C)이 합의하여 임대차관계를 종료하였다.
이 경우 양수인과 임차인이 합의하여 양수인으로부터 보증금을 반환받고 임대차관계를 종료한 행위는
이 경우 양수인과 임차인이 합의하여 양수인으로부터 보증금을 반환받고 임대차관계를 종료한 행위는
민법상 양수인과 임차인간에 이루어진 또 하나의 법률행위로 보아야 한다.
양수인과 임차인간의 법률행위인 '임대차소멸계약'은 양도인과 양수인간에 '매매계약'이 이행된 후에 이루어진
또 다른 법률행위로 양도인과는 상관없는 법률행위이다.
그러므로 양수인과 임차인간에 이루어진 '임대차소멸계약'은 양도인의 사업포괄양도 여부판단에 영향을 미치지
그러므로 양수인과 임차인간에 이루어진 '임대차소멸계약'은 양도인의 사업포괄양도 여부판단에 영향을 미치지
않는다고 보아야 한다.
이와 관련하여 '중부 96-845 (1996.10.11) 심사결정례'에서도 같은 취지의 해석을 하고 있다.
3) 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지.
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법 시행령 제17조에는
이와 관련하여 '중부 96-845 (1996.10.11) 심사결정례'에서도 같은 취지의 해석을 하고 있다.
3) 업종도 양도·양수되어야 사업의 포괄양도인지.
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법 시행령 제17조에는
양수인이 양도인이 영위하던 업종을 승계해야 한다는 명문규정은 없다.
부가가치세법 상 과세사업을 유지하는 경우 업종의 동일성 여부는 부가가치세 과세체계에 영향을
부가가치세법 상 과세사업을 유지하는 경우 업종의 동일성 여부는 부가가치세 과세체계에 영향을
미치지 아니하기 때문이다.
그러나 유기체인 사업을 포괄적으로 양도·양수하는 것을 재화의 공급으로 보지 않는 취지에 비춰볼 때,
업종의 동일성을 완전 배제하기는 어려우며 판례에서도 사업의 동일성을 사업의 포괄적 양도의 요건으로 보고 있다.
여기에서 주목해야 할 점은 사업에 관련된 인적·물적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하면 사업의 동일성이
여기에서 주목해야 할 점은 사업에 관련된 인적·물적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하면 사업의 동일성이
유지되며 사실상 업종이 동일하게 된다는 것이다.
본 사례의 경우 모텔숙박업에 관련된 권리(토지·건물·영업허가권 등)와 의무(임대보증금 등)를 포괄적으로 양도하면
본 사례의 경우 모텔숙박업에 관련된 권리(토지·건물·영업허가권 등)와 의무(임대보증금 등)를 포괄적으로 양도하면
'임대업'의 동일성이 유지되고 양도인과 양수인의 업종이 동일하게 되는 것이다.
그러므로 사업의 동일성여부도 그 '판단시점이 언제인가'의 문제로 귀결된다.
본 사례의 경우 거래시기(2002. 3. 8)에는 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되어 사업의 포괄양도에 해당하나,
본 사례의 경우 거래시기(2002. 3. 8)에는 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되어 사업의 포괄양도에 해당하나,
양수인이 업종을 변경한 시점(2002. 3. 11)에는 양도인의 업종은 부동산임대업이나 양수인의 업종은 숙박업으로서
사업의 동일성이 유지되지 않아 사업의 포괄양도에 해당하지 아니하는 결과가 된다.
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 어디에도 양수인이 양도인의 업종을
과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양도를 규정하고 있는 부가가치세법 어디에도 양수인이 양도인의 업종을
언제까지 영위해야 한다는 규정은 없다. 그럼에도 불구하고 과세관청은 사업양수 후 1개월 후에 업종을 변경한 것은
사업의 포괄양도로 인정하고, 본 사례와 같이 사업양수 후 3일 후에 업종을 변경한 것은 사업의 포괄양도로
보지 아니하고 있다.
이러한 법해석을 하는 기준이 어디에 있는지 명확하지 않다. 앞에서 검토한 바와 같이 부가가치세 과세대상여부
이러한 법해석을 하는 기준이 어디에 있는지 명확하지 않다. 앞에서 검토한 바와 같이 부가가치세 과세대상여부
판단시점은 재화의 공급시기(거래시기)이다. 그러므로 사업의 동일성 여부도 거래시기를 기준으로 판단해야 한다.
본 사례의 경우 거래시기(2002. 3. 8)에 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되었으므로 부가가치세가
본 사례의 경우 거래시기(2002. 3. 8)에 사업의 동일성(부동산임대업)이 유지되었으므로 부가가치세가
과세되지 않는 사업의 양도로 보아야 할 것이다.
Ⅴ. 결어(結語)
부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도란 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수·도하고
Ⅴ. 결어(結語)
부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도란 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수·도하고
사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 바뀌는 것을 의미한다.
이러한 사업의 포괄양도 여부를 판단하는 시점은 앞에서 검토한 바와 같이 부가가치세법 제9조에 규정하고 있는
'거래시기'이다. 따라서 사업의 동일성 유지여부도 거래시기를 기준으로 판단해야 한다.
그럼에도 불구하고 과세관청은 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도 판단시점을 자의적으로
그럼에도 불구하고 과세관청은 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 포괄양도 판단시점을 자의적으로
거래시기 후의 일정시점까지 연장하고 있다.
이에 따라 사업양도인 입장에서 거래시기(양도시기)에는 사업의 포괄적 양도에 해당된 거래가 사업양수인의
이에 따라 사업양도인 입장에서 거래시기(양도시기)에는 사업의 포괄적 양도에 해당된 거래가 사업양수인의
일방적 행위(업종변경 등)에 의해 사업의 포괄양도에 해당되지 않는 사례가 빈번히 발행하고 있는 것이 현실이다.
1. 세제와 세정당국이 개선해야 할 사항
사업의 포괄양도여부 판단시점을 거래시기 이후의 일정시점으로 연장하는 것은 부가가치세법 상 명문규정이 없는
1. 세제와 세정당국이 개선해야 할 사항
사업의 포괄양도여부 판단시점을 거래시기 이후의 일정시점으로 연장하는 것은 부가가치세법 상 명문규정이 없는
자의적 해석으로서 법규정의 확대해석에 해당한다. 이와 같이 법규정을 확대해석함에 따라 사업의 양도자에게
예기치 못한 고액의 부가가치세 부담이 발생하고, 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하는 문제점을
야기하고 있다.
이러한 문제점을 해소하기 위해 부가가치세 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도 해당여부 판단시점을
이러한 문제점을 해소하기 위해 부가가치세 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도 해당여부 판단시점을
사업의 양도일(거래시기)을 기준으로 함을 부가가치세법에 명확히 규정해야 한다.
한편으로 과세관청은 부가가치세법이 개정되기 전이라도 '예규'를 통해 사업의 포괄양도 판단시점을 거래시기로
한편으로 과세관청은 부가가치세법이 개정되기 전이라도 '예규'를 통해 사업의 포괄양도 판단시점을 거래시기로
해석해 납세자의 재산권이 부당하게 침해되는 사례를 미연에 방지하는 적극적인 자세가 필요하다.
2. 사업자가 유의할 사항
가. 권리·의무의 포괄적 양도·양수내용 명확화
사업의 포괄양도를 적용받기 위해서는 사업양도 양수계약서 작성 시 계약내용에 양도인이 경영하는 사업의
2. 사업자가 유의할 사항
가. 권리·의무의 포괄적 양도·양수내용 명확화
사업의 포괄양도를 적용받기 위해서는 사업양도 양수계약서 작성 시 계약내용에 양도인이 경영하는 사업의
인적 물적 모든 권리와 의무를 양수인이 포괄적으로 승계한다는 사실이 표시되어야 한다.
특히, 부동산임대사업을 양도하는 경우 세입자들에 대한 권리 의무의 인계 인수 사항이 반드시
기재돼야 함을 유의해야 한다.
나. 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건의 명문화
현행 부가가치세법 상 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도여부 판단시점을 재화의 거래시기(양도시점)로 본다는
나. 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건의 명문화
현행 부가가치세법 상 과세대상이 되지 않는 사업의 포괄양도여부 판단시점을 재화의 거래시기(양도시점)로 본다는
명문규정을 두기까지는 사업양도인은 양도하는 사업을 사업양수인이 일정기간(예를 들어 1개월 이상)영위하는
조건을 계약조건으로 해야 양도 후 양수인의 업종변경행위로 인한 불의의 피해를 줄일 수 있다.
그 방안으로 매매계약서에 양도하는 사업을 양수인이 일정기간 영위하는 조건을 명문화해야 한다.
다. 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 동일한 과세유형으로 사업자등록이 필수
부가가치세 과세사업자의 과세유형은 일반과세자와 간이과세자로 나누어진다.
다. 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 동일한 과세유형으로 사업자등록이 필수
부가가치세 과세사업자의 과세유형은 일반과세자와 간이과세자로 나누어진다.
일반과세자인 사업자가 '사업의 포괄양수·도'를 통해 부가가치세 부담을 피하려면 사업양수인이 일반과세자로
사업자등록을 해야 한다(부가가치세법 시행령 제17조 제2항).
만약, 일반과세자로부터 사업을 양수한 후 사업양수인이 사업양도인이 영위하던 사업과 다른 업종이나 간이과세자로
만약, 일반과세자로부터 사업을 양수한 후 사업양수인이 사업양도인이 영위하던 사업과 다른 업종이나 간이과세자로
등록해 버리면 사업양도인은 생각지도 못한 부가가치세 추징은 물론 가산세까지 물어야한다.
그러므로 사업양수인이 사업양도인과 같은 업종과 동일한 과세유형으로 사업자 등록하는 것을 계약서상 명문화하고,
실제 사업자등록 여부를 확인한 후 잔금을 청산해야 예기치 못한 부가가치세 부담을 피할 수 있다.
-----------------------------------------------------------------------------------------
|
매도자가 법인이고 일반과세자일경우 원칙적으로 본 상가를 매매할때 부가가치세를 별도 징수하고 세금계산서를 발행하여야 합니다..
거래를 종결 지을 수 있습니다.
사업자등록을 할 수 있습니다.
일반과세자로 사업자등록을 하는 경우 거래징수 당한 부가가치세를 환급받을수 있으나 간이과세자의 경우 부가가치세 환급이 없습니다 . 매도자와 매수자가 사업의 양도(포괄양수도)에 대한 특약을 한 경우 부가가치세는 별도 징수하지 아니하므로 부가가치세 문제는 발생하지 않습니다.
세무서에 납부하여야 하며, 세금계산서를 발행하여야 합니다.
일반과세자로 사업자등록을 하고 환급을 받으면 됩니다.
인수한 효과는 없습니다.
|
간이과세자
- 직전 1년간 연매출 4800만원 미만
- 분양, 매입시 납세자가 부담한 부가세를 환급받지 못한다
- 부가세신고시 납부세액이 [ 공급가액 X 10% X 업종별부가율 ]로 부담이 적다
- 월 임대료에 대해 세금계산서 교부의무가 없다
- 부가세 상당액만큼 저렴하게 임대 가능
- 과세기간(6개월) 공급대가가 1200만원 미만인 경우 납부의무 면제
----------------------------------------------------------------------------------
상가를 양도할 경우 현 세입자 관련을 매수인이 인수할 경우에 포괄하여 양도, 양수하는 것이 되며
그런 경우 일반이건 간이건 부가가치세는 문제될 사항이 없습니다.
====================================================================
..매도인이 일반과세자든 간이과세자든 포괄양도양수 특약을 하면 되나요?
이때 매수인은 일반과세자로 10년간 매도인과 동일업종을 영위해야 하는거지요?
근데 매수인이 중간에 간이과세자로 바꾸면 부가세부분에서 문제가 생기나요?~
(답글)
매도인이 일반과세자일 때 매수인은 일반과세자
매도인이 간이과세자일 때 매수인은 간이과세자
매도인이 간이과세자일 때 매수인은 일반과세자일 경우에만 포괄양도양수가 가능합니다.(3가지 경우의 수)
그런데 매수인이 중간에 간이과세자로 바꾼다고 하여 부가세부분에 대하여 문제가 생기는 것은 아닐 것입니다.
=>포괄양도양수는 매도자의 지위를 그대로 이어받는 것입니다.
간이과세로 바뀔 사정이라면 바뀌는 것이 당연하니까문제가 안되겠지요.
10년간이란 말은 어디서 생겼냐하면,
매도인도 일반과세자,매수인도 일반과세자일 때에,,,부가가치세를 국세청으로 부터 10%를 환급받았을 때에
이것을 일반과세자로서 10년간 유지하여야 합니다. 유지하지 못하면 남은 잔여기간만큼 계산하여 환입
(토해낸다고함)하여야 합니다.
환입하기 싫으면 간이과세 포기각서를 써서 내면 3년간 유예되어 일반과세자로 계속 남습니다.
이때 3년지나면 또 포기각서 쓰면 됩니다만...매수인은 종합적으로 분석하여 판단하여야 할 것이겠지요.
2.만약 매도인이 사업자가 아니라면 매매시에 포괄양도양수특약을 안해도 부가세는 문제될게 없을까요?
(답글)
부가가치세의 문제는
매도인이 일반과세자거나 간이과세자일 때에 부가세 문제가 발생합니다.
매도인이 일반과세자 일 경우에는 매수인(매수인이 일반과세자이든, 간이과세자이든, 비사업자이든 불구하고)
에게 건물가액의 10%를 별도로 부가세를 받아서 (이 때 영수증발행) 국세청에 납부하는 것입니다.
매도인이 간이과세자일 경우에는 매수인에게 받아서 하는 것이 아니고, 본인이 계산해서 납부합니다.
(부가가치세율30%적용)
따라서 매도인이 사업자가 아니라면 포괄양도양수에 해당되지 않습니다. 문제가 되는것이 아니고..아예 해당안됨.
상가(상업용 건축물) 매매시의 경우
= 특약란에「사업 포괄양수도 해당할 경우 매수자는 사업 포괄 양도양수 받는 조건」
이라는 단서를 붙인다.
부가가치세 (부동산의 공급)
토지는 면세대상이고, 건물에 대하여는 과세대상이 된다.
따라서 부동산을 공급하는 계약시 계약서에 토지가액과 건물가액을 구분할 필요가 있다.
|
부동산의 공급시 |
부동산의 임대 |
|
1. 토지의 공급시 ⇨ 면세 |
1. 토지의 임대 ⇨ 과세 |
|
2. 건물의 공급시 ⇨ 과세 예외 ⇨ 국민주택의 공급 면세 |
2. 건물의 임대 ⇨ 과세 예외 ⇨ 주택의 임대 면세 |
가액 구분이 불분명시 ⇨
1)감정평가액
2)기준시가
3)장부가액
4)취득가액
1. 상가 매매 경우(소형점포, 상가, 건물 등 )
① 단순 양도자(아무런 단서 없으면.. 분쟁유발 가능성?)
간이과세자 3%정도, 일반과세자는 10%
② * 사업의 포괄 양도에 해당하는 경우
「사업 포괄양수도 해당할 경우 매수자는 임대사업 포괄 양도양수 받는다」
는 단서로 계약서 특약으로 진행할 경우에 부가세 안냄
부가가치세법 제6조(재화의 공급)
⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
시행령제17조 (담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납)②법 제6조제6항제2호에서
"대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할 합병하는
경우에는 동일한 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로
그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것
* 사업의 포괄 양수도에 해당하지 않는 경우
비영리법인 면세사업자 등은 매도자 부담임
③부가세는 잘 모르고 귀찮으니 부가세는 매도인 부담임이라고 단서 붙인다.
(이 단서 즐겨 붙이다가는 계약서 깨질 확률 높음.)
어쩌다 한번 계약해 큰 코(?) 다칠 뻔한 상가거래의 안 좋은 추억을 오랬동안
중개업을 해온 사람이라면 겪었을 것이다. 매도인의 부가세 질문에 뭐가 그리 복잡한지...
도통 이해가 가질 않는다.
알아볼려고 세무서나 전문가에게 물어봐도 명쾌한 이해는 하지 못한 채 끝내기 일쑤다.
이처럼 상가의 매매는 아파트나 단독주택 등의 매매보다 까다롭다.
양도 시 발생하는 부가가치세의 문제가 걸려있기 때문이다.
확실한 정리가 되어 있지 않으면 차후의 문제의 책임은 중개업자에게 돌아갈 수도 있다.
언제든지 상가매매를 할 수 있지 않는가? 중개업을 하는 그날까지 알아야 하는
상가 매매시 부가가치세를 분석해보기로 한다.
과세 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 토지는 부가세가 면세되나
건물 및 구축물은 부가세가 과세된다.
그리고 상가(소형점포라도..)를 매매하는 경우에 아파트나 주택의 매매와 같은 것으로 간주하고
세심한 체크 없이 계약서를 작성하는 것이 일반적이다.
그러나 상가의 경우는 아파트와 주택의 그것과는 다른 중요한 문제가 도사리고 있다.
바로 양도로 인한 부가가치세의 문제이다. 상가를 보유하고 있으면 일반과세나 간이과세로
사업자등록을 하도록 규정되어 있다. 하지만 소규모의 점포를 소유한 주인들은 이러한
사업자 등록을 하지 않은 경우가 허다하다.
그러나 매수인은 반드시 20일 이내에 사업자등록을 해야만 한다.
만약 일반과세로 사업자 등록을 해놓은 매도인이 상가를 매매하였을 때 매수인이 임대에 관한
포괄적인 승계를 받지 않았음에도 불구하고 사업자 등록을 기피한다면
매도인에게 건물분의 10%(간이과세자는 3%)를 양도에 따른 세금으로 납부해야 하기 때문이다.
이와 같이 양도에 관한 정확한 교통정리가 되어 있지 않아 잔금 후 서로의 의견 대립이 거세어지면
그에 대한 마지막 책임은 중개사에게 돌아올 수 있다.
아마도 개업한 공인중개사 중에 상가를 매매한 경험이 있는 사람이라면 한두 번쯤은 경험했을 일이다.
그러므로 필히 매매계약서 특약 사항 란에 '사업의 포괄양도에 해당할 경우 사업 포괄을
양도양수 받는다.' 라는 특약을 맺어 후일에 벌어질 논쟁이나 피해를 막을 수 있도록 조치를
취해야 한다.
여기서 사업의 양도란 사업장 별로 사업용 자산을 비롯한 물적 시설 및 그에 대한 권리와 의무 등을
포괄적으로 양도하여 사업을 동일성은 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 것을 말한다.
이 경우 사업에 관한 권리와 의무 증 미수금과 미지급금에 관한 사항을 포함하지 않고
승계시키는 경우도 사업을 포괄적으로 양도한 것으로 본다.
2006년 2월 9일 양도 분부터 적용되는 사업 양수도 요건 개선안을 다음을 통해 살펴보도록 하자.
● 일반 과세자 사업의 간이 과세자 사업자 등록 배제
종전의 규정은 일반과세자가 간이과세자(사업양도 당시를 말함) 에게 사업을 양도하는 경우에는
「재화의 공급에서 제외되는 사업의 양도」로 인정하지 아니하였다.
개정 후 부가가치세법 시행령에서는 「일반과세자가 간이과세자(사업양도 당시를 말함) 에게
사업을 양도하는 경우에 재화의 공급에서 제외되는 규정」 을 삭제하였다.
그리고 일반과세자로부터 양수한 사업은
간이과세자로 사업자 등록(일반사업자로만 가능) 하는 것을 배제하도록 규정하였다.「부가령74②」
중개업자는 사업 양수도가 해당되는 상가매매를 한 경우엔 필히 매수인에게 임대에 관한
사업의 양도를 포괄적으로 승계 받도록 주지시켜주어야 한다.
사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 매도인은 건물 양도로 인한
부가가치세를 과세할 필요가 없다.
그러므로 매도인은 부가가치세를 확정 신고(폐업 일부터 25일이내)할 때 사업양도 신고서를
제출하여야 하고 매수인인 양수자는 사업자 등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하며
양도양수 계약서 사본을 제출하여야 한다.
이는 상가 매매계약에만 급한 나머지 이와 같은 중요한 사항을 누락시켜 잔금시점에 문제가 터져
고민하는 주변 공인중개사들에게 많이 해주었던 조언들이다.
따라서 항상 사무실 게시판에 상가매매에 관한 필수사항을 게시한 후에 완벽히 숙지하여서
매도, 매수인과 한자리에 모여 계약서를 작성할 때 계약서를 읽어 가면서 그에 덧붙여
부가설명을 함으로써 후에 난처한 일이 발생하지 않게 대비할 수 있도록 평상시에 준비하는
자세가 필요하다.
여전히 무슨 말인지 아리송할 수 있다. 왜냐하면 상가거래를 해보지 않았거나 어쩌다 한번 거래
했더라도 다행이 넘어간 경우 일 것이다. 설상가상! 상가매매 시는 경우에 수가 또 존재한다.
알아듣기 쉽게 다시 한번 요약해서 정리해보자.
2. 결론적으로 상가(상업용건축물) 매매 경우에는 이렇게 처리한다.
① 매도인과 매수인조건이 사업 양수도 해당되는지 구분하여 해당된다면,
「매수자는 사업 포괄양수도 가능할 경우 임대사업 포괄 양도양수 받는다」는 단서로
계약서 특약을 진행할 경우에 부가세 안냄.
[매매잔금과 동시 부가세처리(양도 양수체결: 세무사 입회)하고 매도인은 25일내 폐업신고하고
매수인은 20일이내 사업자등록시 양수도 계약서 제출하면 완료］
이 때 매도인이 일반과세자이고 매수자가 간이사업자면 종전에는 사업의 양수로 보지 않았다.
그러나 현재는 매도자가 일반사업자 이고 매수자가 간이과세자가 라는 이유 만으로도
(상가매수하는 죄로?) 일반과세자변경이 불가피하다.
잠깐!! 정리해보면
매도인이 간이과세자인 경우 : 이 경우 매수인은 간이과세자로나 일반과세자로도
사업 양수도가 가능하다는 것이다.
매도인이 일반과세자인 경우 : 이 경우에는 매수자는 간이사업자로는 포괄양도양수조건은 안되므로
부가가치세를 교부받아야 하거나 일반과세자로 할 때만 포괄양수도가 가능하다.
그러므로, 매도인이 일반과세자 라는 이유로 매수자는 간이사업자임에도 불구하고
(4800만원 이하여서 간이과세자로 가능한데도 상가 매수하는 죄로?) 일반과세자변경이 불가피한점
꼭 숙지하고 계약전후 고객의 질문에 적절한 예상답변(?)을 준비할 수있는 테크닉이 필요하다.
그렇다면 사업양수도 계약하면 리스크는 없는가?
답은 있을 수 있다.
포괄양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로 포괄 양수한 범위 내에서
2차 납세의무를 진다.
즉 양수일 이전에 체납된 세금이나 고지 확정된 세금은 연대납세의무를 진다는 말이다.
다만, 양수일 이후에 조사 등으로 확정된 세금은 연대 납세의무를 지지 않는다.
따라서 포괄양수도를 할때 국세완납증명이나 고지될 세금을 확인하고 잔금을 이행해야한다.
② 매도인과 매수인조건이 사업 양수도 해당되는지 구분하여 해당되지 않는다면,
매도인부담으로 단서로 완료.
이 경우 매도인이 간이과세자인 경우 건물 양도분의 3%,
매도인이 일반과세자인 경우10%(토지는 면제됨)
이 경우 부가가치세 과세표준은 다음과 같다.
* 실지거래가액이 토지와 건물로 구분된 경우
부가가치세법상 건물과 토지를 공급하는 경우 실지거래가액이 토지와 건물가액으로 구분된 경우에는
실지거래가액에 의하여 건물의 과세표준을 계산합니다.(시행령48의2④항)
다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에
정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가
(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라
계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다.
다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는
최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시 일부터 공급시기가 속하는 과세기간의
종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한
감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는
그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여
안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라
안분 계산한다.
사업 양수도가 해당되지 않는 경우
* 임대사업의 양도시 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 않을 때
* 부동산임대업자의 부동산매매계약서에 임대사업의 권리의무승계에 관한 약정이 없고 대지 와 건물만을
단순 양도 할 때
* 임대업을 영위하던 상가를 매수하여 직영할 경우
* 매도인이 직영하던 상가를 매수인이 임대나 직영할 경우 등..
③ 일부 세법상식이 부족하거나 소형상가(특히 아파트 단지내 상가 소형점포 소유주인 경우 많음)
사업자등록을 하지 않은 경우가 종종 있는데 이렇게 매도인이 사업자등록을 미등록한 경우에는
부가가치세는 과세 되지 않더라도 매도(양도)로 인한 조세는 매도인 부담으로 단서화 시킴으로써
차후 분쟁을 예방 할 수 있다.(사업자등록 하지 않으면 세무서에서 직권등록 할 수도 있슴)
④ 어느 한쪽이 비영리법인 등 면세사업자인 경우에는 사업양수도가 해당되지 않음
====================================================
[양도세 취등록세 특례기간 연장]
지방 미분양 주택을 한시적으로
2011년 4월30일 까지 양도세 60~100% 깎아주기로.
취득 후 5년간 분까지만 양도세 감면.
분양가10% 이하 인하하면 양도세의 60% 감면
10~20% 인하하면 " 80% 감면
20% 초과인하 하면 100%감면
취 등록세는
85m2 이상 초과시 [국민주택 규모이상 초과]
분양가의 인하폭에 따라 차등 감면.
분양가 10% 인하시 50% 감면
10~20 % 인하시 62.5% 감면
20% 이상 초과시 75% 감면
수도권을 제외한 지방주택 9만3000 가구가 대상임.
로딩중 입니다.
출처 : 유비무환
글쓴이 : 유비무환 원글보기
메모 :
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 농림지역,농업진흥지역 주택신축가능여부 (0) | 2017.10.09 |
|---|---|
| 상가매매시 부가가치세 포함여부 확인해야 (0) | 2017.09.26 |
| 무허가건물 매매시 양도소득세와 취득세 (0) | 2017.06.13 |
| 주택거래에서의 농어촌특별세(농특세) 면세 (0) | 2016.09.10 |
| 부동산거래 검인신청과 실거래신고 방법 (0) | 2016.08.24 |