상가매매시 부가가치세 포함여부 확인해야

상가매매시 부가가치세 포함여부 확인해야

상가를 매도하면서 계약서상에 부가가치세 를 언급하지 않았는데 세무서에서 건물에 대한 부가가치세를 납부하라는 고지서를 받아보았 습니다.상가를 매도하면서 계약서상에 부가가치세 를 언급하지 않았는데 세무서에서 건물에 대한 부가가치세를 납부하라는 고지서를 받아보았 습니다. 이 경우 부가가치세를 누가 부담해야 하는지요? A 상가를 매매하는 경우 건물분에 대해서는 부 가가치세를 부담해야 합니다. 즉, 매도인은 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부하고 매수인은 사업자등록후 부 가가치세 환급절차를 밟으면 됩니다. 이 경우 매매계약서에 부가가치세가 거래금액에 포함되었 는지 여부를 언급해 주어야 합니다. 다만, 거래금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시 되어 있지 않은 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지의 여 부가 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110 분의 100에 해당하는 금액을 과세표준으로 보므로 거래금액 에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 그러나 거래금액에 공급가액과 세액이 별도로 표시되지 아니한 경우라 하여 무 조건 거래금액에 부가가치세가 포함되어 있다고 볼 수 없고 부가가치세가 포함되지 않는 것이 명백한 경우에는 부가가 치세가 거래금액에 별도라고 봅니다. 해 설

포괄양수도계약 통해 불미스런 분쟁소지 막아

부가가치세법상 건물의 공급은 아래와 같이 부가가치세 상이므로 부가가치세를 신고·납부하여야 한다.

부동산의 공급

* 토지의 공급 면 세

* 건물 등의 공급 과 세

(예외) 국민주택공급 면 세

부동산의 임대

* 토지의 임대 과 세

예외) 주택부속토지의 임대 면 세

* 건물 등의 임대 과 세

예외) 주택의 임대 면 세

*면세되는 부속토지란 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배 (도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 않 는 토지를 말한다.

하지만, 부동산매매계약시 건물분에 대한 부가가치세를 언급하지 않아 분쟁이 일어나는 경우가 종종 발생하고 있다. 이런 분쟁을 사 전에 방지하기위해서는 계약서상에 부가가치세 포함여부를 반드시 언급해주어야 하며 만약 이 매매거래가 사업양도거래에 해당한다 면 포괄양수도계약을 통해 부가가치세 징수·납부과정에서 발생하 는 불미스러운 일을 없앨 수 있다.

이 때 사업양도거래란 사업용 자 산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리(미수금은 제외), 의무(미지급 금은 제외) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체시키는 것을 말한다.

다만, 부동산을 양도하는 경우 부동산의 사용목적(사업목적)이 변질되거나 사업자 유형이 변경되 거나 사업별로 승계하는 경우에는 부가가치세과세 제외대상인‘사 업의양도’에 해당하지 않아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

사업의 양도에 해당하지 않는 거래유형을 예로 들어보면 다음과 같다.

① 부동산임대업자로부터 부동산을 양수받은 후 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우② 상가임대업자(과세사업자)로부터 부동산 을 양수 받은 후 이를 개조하여 주택임대사업(면세사업자)을 한 경 우 ③ 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우 ④ 동일 부동산 내 부동산임대업과 제조업 겸업자가 부동산임대업에 해당하는 부 동산만 양도하는 경우 ⑤ 부동산임대 공동사업자중 1인이 자기지 분만을 양도하는 경우 ⑥ 부동산매매업자가 부동산임대업자에게 양도하는 경우

마지막으로 부동산의 포괄양수도계약 작성시 주의해야할 점은 반드시 양수자가 양도자 사업의 인적·물적시설 등의 권리·의무 를 포괄적으로 모두 그대로 승계한다는 내용(예:세입자들에 대한 권리·의무)과 포괄적 양도·양수계약일자가 표기되어야 한다는 것이다.

특히 임대용 부동산의 매매계약시 이러한 약정이 없다면 임대사업의 양도(사업의 양도)로 보지 않고 일반 부동산의 양도로 보아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

부가세 포함여부 불분명시

일단 포함된 것으로 봐야

관련예규

【제목】: 사업용 건물을 양도함에 있어 부가가치세를 거래징수하 지 않고 양도한 때에 부가가치세 과세여부(서삼 46015- 10617.2003.04.14)

【요약】

사업자가 자기의 과세사업과 공하던 건물을 타인에게 매각하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이고, 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당해 공급에 대한 부가가치세 를 그 공급을 받는 자로부터 징수해야 하는 것이나 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경 우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 10에 상당하는 금액을 당해 부가가치 세로 보는 것이나, 다만 부가가치세를 별도로 구분하여 거래징수할 것인지 또는 거래금액에 포함하여 거래징수할 것인지 여부는 계약 당사자간에 결정할 사항임.

【질의】

숙박업 사업자가 당초 자연인 자격으로 신축시 매입세액공제를 받지 아니한 사업용 건물을 양도함에 있어 거래 상대방으로부터 부 가가치세를 거래징수하지 않고 양도한 때에 부가가치세 과세여부

【회신】

귀 질의의 경우 유사사례〈부가 22601-16, 1998.01.08〉, 〈부가 관련예규

46015-1797, 2000.07.26)〉및〈부가 46015-1268, 1996.06.26〉를 참고하시기 바랍니다.

※ 참고예규〈부가 22601-16, 1998.01.08〉

귀 질의의 경우와 같이 사업자가 자기의 과세사업과 공하던 건물 을 타인에게 매각하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정 에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

※ 참고예규〈부가 46015-1797, 2000.07.26〉2

부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당 해 공급에 대한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수해야 하는 것이나 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치세액이 별 도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불 분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 10에 상당 하는 금액을 당해 부가가치세로 보는 것입니다.

다만 부가가치세를 별도로 구분하여 거래징수할 것인지 또는 거래금액에 포함하여 거 래징수할 것인지 여부는 계약당사자간에 결정할 사항입니다.

※ 참고 예규〈부가 46015-1268, 1996.06.26〉

부가가치세법 제5조 제1항의 규정에 의한 등록(등록신청일을 기 준으로 함)을 하기 전의 매입세액은 같은 법 제17조 제2항 제5호의 규정에 의하여 매출세액에서 공제되지 아니하는 것입니다.