농림지역,농업진흥지역 주택신축가능여부

농림지역,농업진흥지역 주택신축가능여부

일반 주택일경우 농림지역 내 농업 보호구역이면 가능하지만 농업 진흥지역이면 불가능합니다.

단 무주택자일경우 다른  준농림 토지가 없을 경우  농업인에 한해 농가주택 신축이 가능합니다.

 

1.농가주택과 농업인주택의 차이점

 

농가주택은 특별히 규정된 것은 없다. 일반 농촌등에 자리잡고 있는 농업을 주업으로 하는 사람들의 주택을 일컫는 것으로 보면 크게 틀리지 않지만 이것은 협의의 분석이다.
농가주택은 여러 형태가 있을 수 있겠지만 전원주택도 그 위치에 따라 그 범주에 포함될 수도 있겠다.
많은 사람들은 농가주택을 구입하여 개축이나 수선등을 통해 전원주택으로 사용하고 있는데, 농가주택은 흔히 농촌형 주택이라고도 한다.

대체로 농가주택은 수도권을 제외한 읍·면지역 소재의 대지면적 660㎡ 이내 이고, 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡)  취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 , 매도가 1억원 이하로 규정하는 정도다.

그러나 농업인주택은 이와는 좀 다른 개념이다.
농지법 제2조 2항에 나와 있듯이“농업인”이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
농업인 주택은 일반인이 쉽게 건축할 수 없는  농업진흥지역 안에서도 집을 지을 수 있는 농업인의 주택을 말한다.
농지법에서 농업인에게 특별히 인정하는 법적인 개념이다.

전원주택에 관심을 갖고 있는 일반인들은 이러한 개념을 혼동해선 곤란하다.
농지를 구입하는 도시인이나 귀농하려는 사람들은 이런 잘못된 지식으로 농지를
취득한 후에  성급히  농업인주택을 지으려한다면 큰코 다친다.

그렇지만 농업인주택을 지으려면 현행법상 두 단계의 과정을 거쳐야 한다.

 

먼저,  농지법상의 농업인이 되어야 한다.
그리고, 농지법이 정한 년간수입비율과 세대주 등 추가 요건을 충족해야 한다.

농업인주택은 위와 같은  두가지 요건을 모두 충족한 후에 당해 농지소재지에서 적법한 농지전용허가를 받아서만 지을 수 있다.

2.농업인이 되려면?

 

 농업인이 되려면  어떠한 조건이 필요한가?
농지법상에서 인정하는 농업인이 되려면  필요한 다섯가지 요건을 만족시켜야 한다

.

첫째 논 밭 과수원 등의 농지를 303평 이상 농사지어야 한다.
농지의 경우는 303평 이상이지만 비닐하우스의 경우는 100평 이상이면 된다.
축산인의 경우는 소 10마리.나 닭 1,000마리 등 일정 숫자 이상의 가축을 키워야 한다.

여기서 농지는 반드시 자기 소유일 필요는 없고 임차하여 농사를 지어도 무방하다.

 

둘째 농사란 곡류, 채소, 버섯, 유실수 등 농작물과 다년성식물을 경작 또는 재배하는 것이다. 여기에는 향나무, 은행나무 등의 관상수나 전나무등 조림용 나무 그리고 대나무의 조림은 농업경영에 해당하지 않는다. 다만 지렁이나 우렁이는 가축으로 본다.

 

세째 농사공정은 전부 자기가 직접할 필요는 없고 농작업의 일부를 위탁경영(도급)할 수는 있으나 전부를 위탁경영하는 것은 헌법에 의하여 금지된다. (소작제가 부활 우려)

 

네째 농사에서 수확하여 소득으로 되는 금액이 년간 100만원 이상이어야 한다.

 

다섯째 농사에 종사하는 기간이 년간 90일 이상이어야 한다.
현재 이와 관련하여 그 기간이 너무 짧다는 여론이 있어 120일로 연장하는 것을 검토중이다. 도시인이 가끔 내려가 농시를 지으면서 의보료 경감 등 농촌의 헤택을 부당하게 누린다는 비판에 기인한다.

 

여섯째 농지소재지에 주민등록을 옮기거나 또는 농지 인근에 실제 거주해야 한다든지 하는 것은 농업인의 요건이 아니다. 농지원부도 실제 많은 헤택이 많지마는 농업인의 요건은 아니다. 농지원부는 농지구입 등에 있어서 실제 농업인임을 증명하거나 토지거래허가구역에서 쉽게 농지 실수요자임을 증명할 수 있는 서류가 된다.

 

3.농업인주택을 짓기 위한 추가 요건

상기의  농업인요건을 갖추었다고 농업인 주택을 지을 수 있는 것은 아니다.
농업인 주택을 지으려면 농업인이 다음의 4가지 요건을 더 갖추어야 한다.

 

첫째 농업으로 얻는 수입이 세대 전원 년간수입의 50% 이상이 되어야 한다.
즉 농사를 짓는 자는 그 주된 수입을 농업에 의존해야 한다는 의미이다.

 

둘째 농업인주택을 지을수 있는 자는 세대주에 국한한다.
처나 세대원의 명의로는 농업인주택을 지을 수 없다.
그러나 세대주가 반드시 무주택이어야 한다는 조건은 아니다.

 

세째 농업인주택은 부지 200평 이내로 지어야 하며 농업진흥구역에도 지을 수 있다.
이 때 200평은 당해 세대원 전원의 지난 5년간 농지전용 허가면적을 통산하여 그 초과 여부를 심사한다.

 

네째 농업인주택을 지을 수 있는 곳은 주된 농지의 소재지와 동일 또는
인접 시. 구. 읍. 면 지역에 국한한다.

4.농업인주택의 특혜와 부담

 

농업인주택은 일반 도시인이 들어 갈 수 없는 농림지역 내 농업진흥구역에서도 집을
지을 수 있는 특헤의 일종이다. 그렇지만 규정도 까다롭다.

농지에 대해서   농지전용허가는 받아야 하고 건축법상 요건도 갖추어야 한다.

농업인주택을 짓기 위한 농지전용시에는 농지보전부담금 전액 면제된다.

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원농업진흥지역내 다가구주택가능?(도움되시기 바라며 참고하세요)

• ㅁ.농업인 1인이상으로 구성되는 농업,임업,축상업을 영위하는 세대로서

      다음의 1에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로

      된 건축물

  ㅇ.그 세대의 농업,임업,축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 50%를 초과하는 세대

  ㅇ.그 세대의 노동력의 50%이상으로 농업.임업,축상업을 영위하는 세대

  
  

  ㅁ.세대주가 설치하는 것일 것

  
  

  ㅁ.부지의 총면적이 1세대당660평망미터(200평)이하일 것

  
  

  ㅁ.세대의 농업,임업,축산업 경영의 근거가되는 농지,축사,산림 등이 소재하는 시`구`읍`면

      또는 이에 연접하는  시`구`읍`면에 설치하는 것일 갓

  
  

  ㅁ.건폐률 20%, 용적률 50%이상80%이하

      [대지 200평당 건축바닥면적 40평, 건축연면적 100평이상 160평이하]

  
  

  ㅁ.자세한 사항은 건축사사무실에서 정밀 상담이 필요