대리인과의 계약시 위임장 원본을 누가 보관해야 하는가

대리인과의 계약시 위임장 원본을 누가 보관해야 하는가?

 

 

 

중개실무에서 대리인과 계약하는 경우가 있습니다. 중개인이 대리인이 되는 경우도 있습니다.  위임장 원본을 누가 보관해야 하느냐의 문제는 다소 민감한 문제이고 서로 자신이 보관해야한다고 주장하기도 합니다. 저는 원칙적으로는 임차인 보관이 맞다고 생각하는데 실무상 쉽지는 않습니다. 그래서 저는 대리인과의 계약인 경우 위임장 요구 보다는 임대인과의 통화후 임대인 명의의 통장으로 계약금과 잔금 이체를 유도합니다.

 

    

위임장 원본은 원칙적으로 누가 보관해야 하는가?

 

1. 대리인은 자신이 보관해야 나중에 법적인 책임을 물을때 제시할것 아니냐? 내가 대리인이니 당연히 내가 위임장을 보관해야한다, 라고 합니다. 또한 실무에서 위임장을 여러장 해주는 것도 아니어서 대리계약이 빈번한 대리인인 경우 아예 원본을 줄 생각 자체가 거의 없습니다.

 

2. 중개인이 자신이 보관해야 한다고 주장하기도 합니다. 법적으로 계약서를 5년간 보관해야 하니 관련 서류 원본도 보관해야 겠다고 생각하는듯합니다. 또한 문제 발생시 중개사에게 책임을 물으니 관련 자료를 확보하려는 의도인듯합니다. 중개인이 대리인인 경우에는 더욱 그리주장합니다. 저는 계약서에 위임장 원본을 누가 보관하는지 특약으로 명시합니다. 

 

3. 저는 임차인이 보관해야 한다고 생각합니다. (헌데 실무에서 보면 의외로 사본 첨부만으로 임차인 대부분이 넘어갑니다) 임대인이 위임을 부정하고 계약 무효를 주장한다면 결국 임차인이 위임장 원본을 제시해야 하기 때문에 그렇습니다. 이때 대리인을 찾을수 없거나 사망했거나 비협조적이라면 임차인은 불리해진다고 생각합니다.

          

 

 

 

 

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중개실무에서 대리인과 계약을 하더래도 실제 중개사나 임차인들은 본인에게 유선상 확인하고 계약하며 계약금 역시 대리인의 계좌가 아닌 본인의 계좌로 입금시키는 것으로 알고 있습니다.

이런 경우엔 본인이 이미 추인한 계약이므로 본인인 임대인이 계약사실을 부정할 일도 없고 위임장이 문제될게 없습니다.

왜냐하면 대리제도의 형식을 빌렸지만 사실상 본인이  법률행위를 하는 것으로 사자를 시켜 계약한 것이기 때문입니다.

이렇게 계약하였는데도 문제가 된다면 그것은 주장자의 법리의 오해일뿐 암것도 아니란 것이죠.

 

또 다르게... 정말로 대리제도를 이용한 대리인과의 계약입니다.

실무에서는 주로 본인이 외국에 거주할 경우이거나 법인 또는 비법인 사단의 경우에 해당하는 것으로 알고 있습니다.

이 경우엔 대리인이 가진 대리권이 위임장의 위임내용에 맞는지 확인하고 대리인 명의의 계좌로 입금을 하곤 합니다.

정당한 권원 예를들어 부동산의 처분 및 소유권이전 및 절차에 관한 모든 행위까지 위임을 받은 대리인은 본인의 부동산매도용인감증명서가 아닌 대리인의 부동산매도용인감증명서를 첨부하여 주어진 범위내에서 소유권이전까지도 할 수 있습니다. 아마, 법무관련 업무를 보는 분들은 이말을 잘 알것입니다.

따라서 정당한 권원을 가진 대리인이 수권받은 범위내에서 한 법률행위의 효력에 대해서는 이견이 없습니다.

 

9055님께서 고민하는 3번의 경우 (1번과 2번은 문제될거 없자나요.)란 정당한 권원을 가진 대리인이 아닌 편법적인 즉 대리제도를 원용한 표현대리인과의 계약에서 상대방인 임차인을 보호하는 방법으로 위임장원본의 보관 문제를 고민하는 것이며 이 경우 만약 임대인이 계약사실을 부인하며 대리권의 존재를 부정할때 임차인이 대항할 수 있는 방법에 대해 고민하는 것이죠?

미리 말씀드렸듯이 임차인이나 중개업자가 대리인이 제시한 위임장의 원본을 가지고 있다면 대리권없음의 입증책임은 임대인에게 있습니다. 임차인이 임대인에게 대항할 이유가 없는 것이지요.

최고로 고민하는 원인 즉 대리인의 사망일경우 임대인이 위임장이 위조된 것이다라고 주장할 수 있겠지만 마찬가지 이유로 대리권없음의 입증은 주장자인 임대인에게 있습니다.

또 다른 예 대리인과 임대인이 짜고서 임대인은 계약사실을 부정하고 대리인은 임차인에게 비협조 내지 실종의 경우 역시 마찬가지 이유로 대리권없음의 입증책임은 주장자인 임대인에게 있습니다.

 

그러므로 임차인이 위임장원본을 가지고서 임대인에게 대항할 아무런 이유가 없다는 것입니다.

 

그러면 위임장의 원본을 대리인이 가져야 할 이유는 무엇인가?

 

대리인이 부여받은 권한을 벗어난 대리행위를 하였다고 생각될 경우 즉, 무권대리행위라고 인정할만한 이유가 있을 경우에 임대인이 대리인에 대하여 책임추궁을 할때 또는 임대인의 무지나 착오로 인해 대리인이 행한 법률행위가 부정될때 상대방인 임차인으로 부터 손해배상청구를 당할때의 문제입니다.

이때 대리인은 책임에서 벗어나기 위해 위임장을 제시하고 대리행위가 수권을 받은 범위내의 정당한 행위였음을 주장하여야 합니다.

그래서 원본은 대리인이 가지는 것이 타당합니다.

 

조금 다른 경우로 수권받은 범위를 벗어난 월권행위를 하는 대리인이 적극적으로 상대방인 임차인에게 수권받은 범위내의 적법한 행위라고 주장하여 임차인이 그렇게 믿게 한 사실이 있을 경우 권한을 벗어난 법률행위에 대한 귀책은 대리인이 본인으로부터 추인받지 못할 경우 대리인 자신이 져야 합니다.

상대방인 임차인이 대리인이 월권행위를 한다는 사실을 알수 있었을 경우에 해당하지 않은한 말이죠. 이때의 대리인의 월권행위를 임차인이 알지 못할 수 밖에 없는 사유(대리인의 적극적인 의사표시)의 주장자는 임차인이죠. 아마도 이 부분 때문에 대부분이 고민하지 않는가 하는 것 같은데요.

이것은 위임장의 위임내용을 정확하게 확인 하는 것으로서 해결 할 수 있습니다. 

수권행위를 벗어난 법률행위를 하는 대리인에게 월권행위를 하는것 아니냐고 확인 할 수 있고 대리인이 본인으로 부터 구두상으로 수권을 받은 사항이라고 한다면 무권대리인의 상대방의 보호법규를 준용하여 임차인은 본인에게 추인을 최고하거나 계약해지를 통지 하면 되는 것이고 또 다른 방법으로 본인에게서 추인을 받아내지 못한 무권대리인에게 계약의 이행을 주장하거나 대리인을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구 하면 되는 것입니다.

따라서 이러한 경우에도 임차인이 대리인의 월권행위를 가지고 직접 본인에게 계약의 이행을 주장하며 대항할 이유가 없는 것입니다.

 

결. 정당한 권원을 가진 대리인과 한 계약에서 임대인은 계약이 위임한 범위를 벗어나 법률행위가 되었다는 사실이 있더래도 특별한 사유가 존재하지 않는한 대리인의 법률행위에 대한 책임을 지는 것이며 임대인은 대리인에게서 그 손해를 보전받아야 하는 것이므로 대리인과의 임대차계약에서 임차인은 상대방인 대리인이 정당한 권원을 가진 대리인이며 수권받은 범위내의 법률행위를 하는지만 확인하면 되는 것이고 계약체결후 임대인인 본인의 추인여부는 임차인이 신경쓸 이유가 없는 것입니다.

즉, 대리권의 존재 부존재의 다툼에서 당사자는 본인과 대리인이라는 것입니다.

고로, 대리제도에서 본인의 위임장은 대리인이 가지는 것이 타당합니다.

 

아... 실무에서 누가 원본을 가지는게 편리하냐?

그거야 대리제도의 법원리상  말도 안되는 것이지만 중개업자가 보관하는게 제일 편리하지요. 어차피 사건화되면 중개업자는 이쪽에서 부르면 부르는 대로 저쪽에서 부르면 부르는 대로 불려가야 하니까요.

사건이 벌어졌을때 소득없이 불려 다녀야 하는 제3자이자 중개자인 중개업자가 보관하는 것이 제일 편리합니다. 

 

 

 

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주택 임대계약시 대리인

:show_id_layer(this,'yestl3319','KIN','401','2007026');" href="xxjavascript:void(0);">yestl3319 2008.09.01 19:17

 

주택 임대계약시 대리인이 위임장,인감증명서,인감도장을 준비하였으며

계약하는..

1. 임차인에게 위임장원본과,인감증명서 원본을 줘야하는지?

아니면 위임장,인감증명서를 사본으로 줘도되는지..?

 

2.그리고 공인중개사무실에도 사본으로 따로 줘야하는지도 알려주세요.?

 

3.인감증명서를 임차인에게 원본을 준다면...

계약이 만료될때까지 끝까지 가지고 있나요(위험하지 않을가요?)???

 

4.계약서와 중개대상물확인서 윗장은 세입자가 가져가는거 맞나요?

 

5.임대가 만료되어 임대인이 보증금을 되돌려줄때 임대차계약서가 있어야 한다는데..

타당한 말인가요?

 

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1. 임차인에게 위임장원본과,인감증명서 원본을 줘야하는지?

아니면 위임장,인감증명서를 사본으로 줘도되는지..?

>> 대리 계약은 명의인과 체결치못하므로

     임차인의 임대차 계약이 법적 효력이 없으므로

     효력을 발생키위해 대리인이 갖추어 계약할때

     법정대리인임을 증빙하는것입니다.

     따라서 원본은 대리인이 보관하고,

     부동산과, 임차인에게는 사본을 해주면 됩니다.

 

2.그리고 공인중개사무실에도 사본으로 따로 줘야하는지도 알려주세요.?

>> 부동산도 사본을 받아 보과해야합니다.

 

3.인감증명서를 임차인에게 원본을 준다면...

계약이 만료될때까지 끝까지 가지고 있나요(위험하지 않을가요?)???

>> 원본을 주어도 위임장은 수임인이있고,

     인감증명서엔 임대차 게약 대리위임용이라는

     용도를 자필로 기재후 주면

     타용도로 사용하지 못합니다.

 

4.계약서와 중개대상물확인서 윗장은 세입자가 가져가는거 맞나요?

>> 중개대상 확인설명서는 3면이 1부입니다.

     임대인,임차인,부동산이 각기 1부씩 보관합니다.

 

5.임대가 만료되어 임대인이 보증금을 되돌려줄때 임대차계약서가 있어야 한다는데..

타당한 말인가요?

>> 임대인은 게약서가 없어도 되며,

     임차인 역시 게약서가 없는경우 보증금을 전액 반환받았다는

     반제 영수증을 발행받으면 됩니다.

부동산매매,임대차 계약시 일방의 위임장을 소지하고 대리인과 계약을 하는 경우 대리인 위임장과 인감증명서를 어느쪽이 보관하는 것이 정당한지 아래 사례별로 알려주세요. 1. 매도인(임대인)을 대리한 경우 매수인(임차인) 과 공인중개사중 어느쪽이 위임장 관련서류를 보관해야 하는지? 2. 공인중개사가 매도인(임대인)을 대리한 경우 매수인(임차인)과 공인중개사 (대리인)중 어느쪽이 위임장 관련 서류를 보관해야 하는지? 3. 2번 예에서 공동중개로 공인중개사가 2명일 경우 매수인,대리공인중개사, 제3의 공인중개사 중 어느쪽이 위임장 관련서류를 보관해야 하는지? 끝

답변 : 부동산매매,임대차 계약시 대리인 위임장 보관자

최덕순 변호사

본 답변 내용은 해당 질의에만 국한되는 것으로써 개별적인 사실관계의 차이에 따라 본 회신 내용과 다른 해석이 있을 수 있으며, 협회의 공식적인 견해와는 다를 수 도 있음을 양지하시기 바랍니다.

부동산매매,임대차 계약시 일방의 위임장을 소지하고 대리인과 계약을
하는 경우 대리인 위임장과 인감증명서를 어느쪽이 보관하는 것이 정당한지
아래 사례별로 알려주세요.
1. 매도인(임대인)을 대리한 경우 매수인(임차인) 과 공인중개사중 어느쪽이 위임장 관련서류를 보관해야 하는지?

2. 공인중개사가 매도인(임대인)을 대리한 경우 매수인(임차인)과 공인중개사(대리인)중 어느쪽이 위임장 관련 서류를 보관해야 하는지?

3. 2번 예에서 공동중개로 공인중개사가 2명일 경우 매수인,대리공인중개사, 제3의 공인중개사 중 어느쪽이 위임장 관련서류를 보관해야 하는지? 끝

답 변

1. 위임장과 인감증명서는 대리인의 대리권을 입증하는 서류 입니다. 따라서 매도인의 대리인과 계약을 체결한 상대방인 매수인이 나중에 적법한 대리인과 계약을 체결하였음을 입증하기 위하여 매수인이 보관해야 합니다. 이때 중개업자는 위임장과 인감증명서 사본을 보관하면 됩니다.

2. 제1항과 같이 매수인이 원본을, 중개업자가 사본을 보관하면 됩니다.

3. 매수인은 원본을, 중개업자는 각각 사본을 보관하시면 됩니다. 사본을 보관하는 경우 원본의 존재 및 그 보관자를 옆에 기재하여 두면 나중에 원본의 존재를 쉽게 입증할 수 있습니다.

             부동산 계약시 대리인이 올땐
무엇을 준비해야하는지
챙겨봐야 할 서류 알아볼께요.
그럼 매도인이 준비해야할 서류는
무엇일까요
1, 위임장입니다.
위임장에는 매도물 주소지와
위임받는 사람(대리인)의 인적사항,
위임 내용
그리고 위임하는 사람과의 관계를 적어서
마지막엔 날짜, 위임한 사람의 이름
,주민번호를 적어서 싸인하면 된답니다.
2, 위임하는 사람의 인감증명서
3, 위임하는사람과 위임받는사람(대리인)의
신분증 복사본
4, 가족이면 가족관계 증명서

이정도는 계약 시 준비해 주셔야 된답니다.

중개업소에서는 매도인 당사가가 오지 않고
대리인이 올 경우에는
꼭 위의 서류를 문자나 전화로 통보해줘야
한답니다.

요즘은 원룸을 관리하면서 계약도 대리로 하는
 부동산 중개업소도 많지요
이럴땐 원룸 주인의 위임장을
꼭 챙겨두시고 임차인과 계약시
주인을 대리해서 중개업소에서
계약한다는 것을 명시해야 한답니다.

그리고 또한가지
부동산계약시 유의할 점은
부동산계약시 등기사항증명서(등기부등본)
의 명의자와 계약하는것은 가장 중요하답니다.
부동산 중개업소에서는
등기사항증명서(등기부등본)에 있는 명의자의
신분확인을 위해서
주민등록증 진위 여부는
(ARS : 1382)
운전면허증 일 경우에는
(도로교통공사 운전 면허시험장-사이버민원)
에서 획인이 가능하답니다.

이웃님 부동산계약시
위임장과 신분증 진위 확인
하는 중개업소가 일 잘하는
부동산중개업소랍니다.

항상 꼼꼼하게 체크해서
돌다리도 두들겨가는
마음으로 고객님들의 부동산거래를
안전하게 거래할 수 있도록 해야하는게
부동산중개업소의 본분이랍니다.

대리계약시 위임장과 인감증명서에

대해 알아보려합니다.

​

​

​  보통 집을 구할때 마음에 들어 계약을

체결하려면 임대인과 임차인이 직접

만나서 계약서를 쓰게되죠~

당연히 임대인이 직접 나와야 하지만

개인사정으로 대리인이 나올 경우

대리인은 소유주로부터 계약에 대해 위임받아

 임대인의 위임장과 인감증명서를 지참해서 계약하게 됩니다.

​

부동산은 대리계약을 할 경우 반드시

임대인 본인으로부터 대리인에 대한

위임여부를 반드시 직접 확인해야 합니다.

​

판례에따르면 서류만으로 부족하고 진정한

 대리권이 있는지 소유자에게 확인을 해야한다.

 대리계약시 소유자의 인감도장과 인감증명서가 있어도

소유자에게 위임여부를 확인하지 않고 대리권이 있다고

믿는 사람에게 과실이 있다고 보고 있습니다.  

거래를 안전하게 하기 위해서는 대리계약시 소유자와

통화해 위임 사실을 다시 한번 확인하고 

 계약금,잔금등은 소유자의 계좌로

입금하는 것이 확실한 방법이죠~

​

거래 위임장에는 특별한 양식은 없어요.

시중의 위임장​ 양식중 편하신걸로 하시면 되구요.

​

위임장에는 부동산 소재지,소유자 이름 및 연락처,

계약의 목적,대리인의 이름,주소,주민번호와

계약의 모든 사항을 위임한다는 내용이 기재되야 합니다.

여기에 날짜를 기재한후 소유자의

서명과 인감이 날인되어야 합니다.

실무상 안전한 거래를 위해서는

 계약만 대리인과 체결하고

돈은 모두 소유자 계좌로 송금하는게 안전합니다.

보통 위임인의 서명을 대리인이

대리서명하거나 타이핑하는 경우가 있는데

꼭 위임인의 자필서명을 받아야 나중에

위임문제가 발생해도 증빙이 가능합니다.

​
 

대리계약시 인감증명서를 첨부하는 이유는

위임장에 찍힌 소유자의 날인(인감도장)과

계약서에 찍힌 날인이 인감증명서의 찍힌 날인과

동일해야 법적으로 하자가 없기 때문에

 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

​

위임장 날인 = 계약서의 날인= 인감증명서 날인

인감증명서 확인시 소유주 본인이

발급받은것인지 대리로 발급받은것인지

 확인해야 합니다.

원칙적으로 인감증명서는 본인이

발급받은 것을 받는 것이 원칙입니다.

소유주와 친족관계인 경우  대리로 인감증명서를

발급받는것이 쉽습니다.

 추후에 문제가 발생할 소지가있습니다.

​

​

그렇다면 인감증명서에도 유효기간이 있는가?

엄밀히 말해서 인감증명서에는 유효기간이 없습니다.

등기신청시 인감증명서는 3개월이내

각종 공적인 업무에 필요한 경우 6개월이내

인감증명서가 첨부해야 된다는 규정이 있을 뿐이죠.

대리인 위임시 인감증명서는 유효기간에 대한 규정이 없어요~

결론은 법률행위시 수관기관에따라 유효기간이 다르다.

 

​

실무적으로 본다면 유효기간이 없다고는 하지만

1년전의 발급된 인감증명서보다는

소유자의 계약에 대한 진의를 확인을 위해서라도

 인감증명서가 최근에  발급된것이 안전합니다.

역기서 항상 고민되는 부분이 이 위임장과 인감증명서를

누가 보관해야하는가하는 부분입니다.

위임인과 임차인이 서로 가져가야한다고

주장하는 경우가 종종 있습니다.

부동산의 입장에서는 법적인 책임을져야 하기 때문에

부동산에서 보관해야 안심이되죠~

원칙적으로 위임서류는 위임을 받은자(대리인)가

원본을 소유하고, 중개업자와 임차인은 대리인이 사본에

 '원본대조필'이라고 기재하여 서명 및 날인 후

사본을 보관하면 된다는 입장입니다.

그러나 실무적 특성상 대리권이 진짜인지 차후에

증빙해야 할 수도 있으므로 대리권 수여에 대한

원본서류를 중개업자 및 매수인(임차인)이 보관하는 것이

법적안정성 측면에서 안전하다고 합니다.

항상 법적측면과 실무적 측면이 상충되는

부분이 있어서 위임서류를 누가 보관해야하는지를

정확하게 알아야할 필요성을느껴 올려봅니다.

 

[출처] 대리계약시 위임장과 인감증명서 |작성자 에이스