재개발재건축 조합원과 일반분양자의 세금 차이

재건축이나 재개발 사업은 토지 등 소유자들이 출자한 토지 위에 조합원들이나 일반 분양자들에게 받은 돈으로 새로운 집을 짓는 주택 건설 방식이다. 따라서 사업에 관련된 사람이 많을 수밖에 없다. 재건축 아파트가 완공됐을 때 개인에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 살펴보자.

 

재건축 참여 형태에 따른 세금

구분원 조합원승계 조합원일반 분양자

취득세	건물지분 취득 시기		완공일(원시 취득)	좌동	잔금 지급일(승계 취득)이 원칙
	대지지분 취득 시기		당초 토지 취득일	승계 취득일
	취득가액		총 공사원가를 지분별로 나눈 금액	좌동	분양가액
	취득세 비과세 (85㎡ 이하)		× (원 조합원은 가능)	좌동	○
양도세	취득일		완공일(토지는 당초 취득일, 증가된 부수 토지는 완공일)	좌동	잔금지급일(완공전 잔금 지급 완료됐을 때는 완공일)
	취득가액		종전 부동산 취득가 +추가 건축비	좌동	분양가액±프리미엄
	보유기간 판정	1년 미만 실거래가 신고 판단	구 주택 보유 기간+공사 기간+새 주택 보유 기간	완공일 이후 보유 기간	잔금지급일 이후 보유 기간
		비과세 요건 2년 보유	상동	상동	상동
		장기보유 특별공제 (3년 이상)	상동	상동1)	상동
		세율 적용 시	상동	상동2)	상동

앞의 표를 보면 조합원은 크게 원조합원과 승계 조합원으로 나뉘며 이에 대응해 일반 분양자가 있다. 참고로 원조합원은 조합 설립 당시의 조합원을 말하고 승계 조합원은 관리처분계획 인가일(2005. 5. 31 이전은 사업 시행 인가일)이후에 원조합원의 권리와 의무를 승계한 조합원을 말한다.

재건축이나 재개발 관련 세금이 어려운 이유는 이와 같이 재건축 참여자의 성격이 극명하게 갈리기 때문이다. 대체적으로 조합원들은 원시 취득의 개념으로 취득세 등을 납부하고 일반 분양자는 승계 취득(유상매매)의 개념으로 취득세 등을 납부한다.

조합원 및 일반 분양자의 취득세 등

재건축 완공 아파트에 대한 조합원의 취득 세금은 신축된 건물 부분에만 발생한다. 조합에 맡긴 토지는 기존 주택의 소유권을 되찾는 것이므로 취득세를 추가로 물리지 않는다. 승계 조합원은 사업 시행 중에 토지를 취득하므로 이때 취득 관련 세금을 내야 한다. 그리고 완공된 아파트 자체는 신축된 것이므로 취득세 2.8%, 전용면적 85㎡을 초과하는 건물에 한해 농특세 0.2%, 보존등기에 대한 등록세 0.8%, 교육세 0.16% 등 총 3.16%(기존 주택은 1~3%로 부과)가 붙는다. 이 세금은 원 조합원과 승계 조합원이 동일하다. 다만, 정비구역 지정 전의 재개발 사업의 원조합원이 취득한 85㎡(25.7평) 이하의 주택에 대해서는 취득세를 비과세한다.

일반 분양자의 취득세 등도 살펴보자.

일반 분양자가 조합으로부터 취득한 것은 부동산이 아니라 아파트 당첨권이다. 따라서 사업 시행 중에는 취득세 등을 납부할 의무가 없으며, 건물이 완공되는 시점에 취득세를 한꺼번에 내게 된다(승계 취득). 일반 분양자의 취득세 등은 일반적으로 분양 가격을 기준으로 1~3% 대에서 과세한다.

조합원 및 일반 분양자의 양도세

재건축이나 재개발 과정에서 양도세는 다양하게 발생한다. 구 주택 상태에서 양도하면 종전처럼 비과세를 판단하고 계산하면 된다. 하지만 구 주택이 없어지면 아파트에 들어갈 수 있는 권리(입주권)로 과세 여부를 판단해야 한다. 이때 과세가 되는 경우 양도세는 부동산 상태의 양도차익과 입주권 상태의 양도차익을 분리해 계산하게 된다. 이에 대해서는 뒤에서 자세히 살펴보겠다.

한편 재건축이 완료된 아파트를 양도할 때 보유 기간이나 취득가액을 산정하는 방법을 잘 알아둬야 한다. 원조합원은 재건축 전의 보유 기간과 공사 기간 그리고 재건축 아파트의 보유 기간을 합산하는 반면, 일반 분양자와 승계 조합원은 아파트의 취득일부터 따지게 된다. 따라서 일반 분양자와 승계 조합원이 공사 기간 중에 중도금을 불입하더라도 보유 기간을 인정받지 못해 비과세 적용 시 손해를 보고 있다.

일반 분양자는 프리미엄도 실제 취득가액에 포함된다는 사실에 유의하자. 프리미엄을 양도세 계산상 취득가액에 포함할 때 실제 계약서와 대금지급 사실을 객관적으로 입증해야 한다. 정확한 프리미엄이 얼마가 되는지 확인을 거쳐 취득가액을 인정하기 때문이다.