부동산대책…'임대소득 과세' 기준

 

부동산대책…'임대소득 과세' 기준

 

[머니투데이 송학주기자]['후퇴 또 후퇴' 거듭하는 부동산대책…'임대소득 과세' 기준 살펴보니]

정부가 '2·26 주택임대차시장 선진화방안'을 통해 '임대소득 과세'를 발표한 지 1주일 만에 '3·5 보완조치'를 내놓더니 100여일 만에 또다시 여당과의 협의를 통해 수정안을 내놨다.

게다가 '임대소득 과세'는 수정에 수정을 거듭하면서 '소득 있는 곳에 세금 있다'는 조세정의의 명분을 상당부분 훼손시켰다는 지적이다. 이처럼 '누더기' 과세체계를 만들면서 시장의 반응도 그다지 좋지 않다. 명분과 실리 모두 잃어버렸다고 전문가들은 꼬집었다.

그래픽=최헌정

◇과세체계 '누더기' 만든 정부

현행 소득세법상 2주택자 이상(부부합산) 임대소득자가 1주택이라도 월세소득을 얻는 경우엔 의무적으로 신고해 소득세를 내야 한다. 다만 1주택자라도 공시가격 9억원 이상 주택보유자는 월세소득이 있다면 소득세를 내야 한다.

전세보증금에 대해선 3주택자 이상, 3억원 이상에 대해서만 간주임대료를 계산해 세금을 내야 한다. 이 경우 전용 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하는 주택수에 포함하지 않는다. 하지만 전·월세 관련 통계가 없고 과세당국이 전수조사조차 할 수 없는 상황을 이용, 집주인들의 자진신고는 극소수에 불과하다.

이에 정부는 '2·26 세입자대책'를 내놓고 월세 세액공제를 확대하는 대신 임대소득에 대한 과세를 정상화하기로 한 것이다. 다만 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우 단일세율(14%)로 소득세를 분리과세하고 사업자 등록의무를 면제하겠다는 단서조항을 달았다.

집주인들의 반발을 줄이기 위해 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안, 사업소득보다 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이란 이유를 내세웠다. 하지만 정부의 의도와 달리 집주인들은 반발하고 불안심리는 확산됐다. 결국 정부는 1주일 만에 부랴부랴 세부방침을 바꿔 세금을 깎아주고 과세시기를 늦추는 소위 '3·5 집주인대책'을 내놨다.

임대소득자에 대한 과세는 유지하되 2주택 보유자로서 연간 2000만원 이하는 한시적으로 2년간 비과세하고 2016년부터 분리과세하겠다고 보완했다. 여기에 필요경비율을 60%로 상향조정하고 기본공제 400만원을 인정해 세금부담을 대폭 줄이는 선으로 맞췄다.

◇"후퇴 또 후퇴"…명분과 실리 모두 잃어

그럼에도 시장의 반응은 차가웠다. 주택거래 증가폭이 연초보다 줄고 호가도 떨어지기 시작하자 '임대소득 과세' 영향으로 분석했다. 결국 당정은 협의를 거쳐 추가 보완책을 내놓은 이후 100일 만인 지난 13일 재수정된 개편안을 내놨다.

'6·13 재보완대책'의 핵심은 2주택 보유자에게 국한된 연간 2000만원 이하 분리과세를 주택수에 상관없이 적용키로 한 것이다. 과세시기도 계획보다 1년을 늦춰 모두 2017년부터 적용키로 했다.

기준시가 9억원을 넘는 고가주택 1채 보유자에게도 임대소득이 연 2000만원 이하면 분리과세하고 건강보험료 피부양자 자격도 유지해줘 건보료도 한푼도 내지 않도록 했다.

그렇다면 집주인들은 얼마나 혜택을 받는 것일까. 월세 임대소득으로 연 1000만원을 벌어들이는 2주택자를 가정할 경우 현행 소득세법상 82만5000원을 납부해야 한다.

'2·26 대책'을 통해 분리과세가 적용되면 77만원으로 5만5000원 줄어든다. '3·5 보완조치'로는 필요경비율 상승과 소득공제로 임대소득세를 한푼도 내지 않아도 된다. '6·13 대책'을 통해선 건보료마저 내지 않아도 된다.

하지만 지금까지 소득세와 건보료를 내지 않은 우리나라의 과세 특성상 집주인들 입장에선 혜택이라기보다 부담으로 작용한다. 결국 이번 재보완 대책도 시장의 평가는 좋지 않다. 명분과 함께 실리까지 잃었다는 게 전문가들의 지적이다.

조명래 단국대 교수는 "경제협력개발기구(OECD) 국가들 모두 임대소득에 대해선 과세하는 당연한 정책"이라며 "정부가 시장침체를 이유로 보유 주택수 기준을 없애고 9억원 이상 고가주택에도 분리과세 혜택을 주고 여기에 3년간 비과세한다는 건 사실상 과세의지를 꺾은 것"이라고 꼬집었다.

 

 

전월세 임대소득 과세 문답풀이

문: 전세보증금 5억원이면 임대소득 얼마로 계산하나
답: 월세로 환산 간주임대료 348만원

 

 

'2·26 주택 임대차시장 선진화 방안'에 따른 전·월세 임대소득에 대한 과세 방침이 최근 수정·보완됐다. 2017년부터 주택 수와 상관없이 임대소득이 연 2000만 원 이하일 경우 다른 소득에서 분리해 과세하기로 했다. 국회에서 통과돼야 하지만 여야 이견이 크지 않은 만큼 대부분 받아들여질 가능성이 높다. 임대소득 과세에 대해 집주인들이 궁금해하는 점을 문답 형식으로 풀어본다.

Q.

임대소득 과세 방침이 오락가락하는데 누가 세금을 내야 하나.

A.

기준시가 9억 원 이하 주택을 한 채만 가진 사람이 월세소득이 있을 때 세금을 낼 필요가 없다. 그러나 기준시가 9억 원 초과인 1주택자가 월세소득이 있거나 2주택 이상자로 임대소득이 있을 때는 세금을 내야 한다. 다만 1주택자가 전세소득만 있을 때는 기준시가에 상관없이 과세 대상이 되지 않는다. 앞으로 국세청은 전세 확정일자나 월세 소득공제 자료를 기준으로 임대소득에 대한 징수를 강화할 방침이다.

Q.

전세나 반전세의 경우 연 임대소득을 어떻게 계산하나.


A.

월세 임대소득은 1년 치 월세의 총합이다. 전세는 월세로 환산한 간주임대료로 계산한다. 예를 들어 전세보증금이 5억 원이면 간주임대료는 348만 원이다. 보증금 3억 원 초과분의 60%(필요경비율)에서 이자율(연이율 2.9%)을 곱한 것((5억 원―3억 원)×60%×2.9%)이다. 반전세(보증부 월세)는 월세와 보증금의 간주임대료를 더해서 계산한다.

Q

. 어느 정도 임대소득을 올려야 실제 세금을 내게 되나.


A.

정부는 연 임대소득이 1000만 원 이하일 경우 임대소득에 따른 세금이 없을 것으로 보고 있다. 이를 실제 월세와 전세보증금으로 바꿔 보면 월세는 매달 83만 원, 전세보증금은 8억7500만 원 이하다. 또 연 임대소득이 1000만 원을 넘더라도 월세가 매달 167만 원, 전세보증금이 14억5000만 원 이하(연 임대소득이 2000만 원 이하)일 경우 다른 소득과 합산해 종합과세하지 않고 비교적 낮은 단일세율(14%)로 과세된다.

Q

. 언제 받은 임대소득부터 세금을 내면 되나.

A.

분리과세 대상자들은 2016년분 임대소득까지는 세금을 내지 않아도 된다. 기존에 임대소득세를 내던 사람도 그때까지는 세금을 내지 않아도 된다. 2017년분 임대소득은 2018년에 세금을 내면 된다. 그러나 연 임대소득이 2000만 원을 넘으면 올해분 임대소득에 대해 내년에 근로소득 등과 합산해 종합소득세를 내야 한다.


Q

. 분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가.


A.

분리과세는 임대소득을 근로소득이나 금융소득 등과 분리해 14%의 단일세율을 적용하는 과세 방식이다. 종합소득세율이 과세표준에 따라 6∼38%의 세율이 적용되므로 6%를 적용받는 과세표준 1200만 원(실소득 2600만∼3000 만 원) 이하 소득자는 분리과세가 더 불리하다. 은퇴 뒤 임대소득만으로 생계를 꾸리는 사람이 주로 많다. 정부는 이런 사람들을 위해 종합소득과세와 분리과세 중 낮은 세액으로 과세하기로 했다.

Q.

전세소득이 있는 2주택자는 과세 대상인가, 아닌가.

A. 6월 임시국회에 소득세법 개정안을 내기 전 당정협의를 한 번 더 해서 과세 여부와 방법을 결정하기로 했다. 새누리당은 전세보증금은 집주인이 세입자에게 갚아야 할 빚이고 보증금을 은행에 넣을 경우 이자에 대한 세금은 이미 내고 있기 때문에 이중과세라고 보고 있다. 그러나 정부는 월세를 받는 집주인과 형평성을 고려할 때 과세해야 한다고 주장하고 있다.