세대분리, 무허가건물, 용도변경으로 양도세 절세

세대분리, 무허가건물, 용도변경으로  양도세 절세

 

 

매도를 하고 난 후 세무전문가에게 계산의뢰를 하면 본인이 생각한 양도세와 차이가 커서 낭패를 보는 사례를 많이 접한다. 그 원인을 살펴보면 대부분 보유기간을 잘못 계산하였거나 비용관련 자료가 없는 경우 또는 동거가족의 소유주택·지분으로 소유한 주택·상가주택·무허가주택·주거용으로 사용하는 오피스텔 등을 주택 수에서 제외하고 양도세를 계산한 경우 등이다. 따라서 매도하기 전에 위 사항들을 반드시 확인해야 한다.

 

 

사전에 보유기간을 정확하게 계산하라
보유기간이란 ‘취득일부터 매도일(양도일)까지의 기간’을 말한다. 보유기간은 세율과 장기보유 특별공제 및 비과세 등에 영향을 끼친다. 단 하루의 차이로 양도세 비과세를 받지 못하거나 장기보유 특별공제 및 세율 등에서 불리한 상황을 맞을 수 있다. 다음 표는 대표적인 취득일과 매도일을 표시한 것으로 주택뿐만 아니라 상가와 토지 등의 모든 경우에 공통적으로 적용되는 기준이다. 참고로 매매계약일과 중도금수수일 등은 매도일이나 취득일과 아무런 상관이 없다.

 

매도일 전 동거가족의 주택을 반드시 점검하라
1세대 1주택 비과세인 줄 알고 매도했는데 1세대 2주택자로 양도세가 과세되는 경우를 종종 본다. 또 2주택자로 알고 매도한 후 양도세를 냈는데 3주택자로 60% 중과세되어 고지된 사례도 있다. 이러한 경우는 동거가족(부모 등)의 소유주택을 주택 수에 포함하지 않아 발생한 사례와 주택에 포함되는데도 주택 수에 포함되지 않는것으로 오해하여 발생한 경우가 많다. 먼저, 양도소득세 관련 규정에서는 보통 세대 단위로 주택 수를 판단한다는 것을 기억해야 한다. 따라서 본인의 소유주택 외에도 배우자의 소유주택 및 생계를 같이하는 동거가족의 소유주택을 모두 합하여 양도세 비과세를 판단해야 한다.

동거가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다. 30세 미만인 자녀의 경우로서 미혼이거나 소득이 없는 경우에는 따로 살고 있어도 부모와 함께 1세대로 보기 때문에 주의하여야 한다. ‘ 1세대’의 판정시기는 매도일의 상황에 따라 판정하고, ‘ 1세대’의 판정은 주민등록등본을 원칙으로 하되 주민등록등본이 사실과 다른 경우에는 그 실질내용에 따라 한다. 본인 소유주택 이외에 함께 살고 있는 자녀 등의 가족이 주택을 소유하고 있다면 1세대 2주택 이상이 되어 양도세 비과세를 받을수 없거나 양도세 중과세 등을 적용받는 경우가 발생할 수 있다.

따라서 세법상 세대분리가 인정되는 경우라면 주택을 매도하기 전에 주택을 소유한 자와 세대분리를 한 후 매도해야 양도세 비과세가 가능하다. 그렇지만 세대분리를 하더라도 세법상 세대분리가 인정되지 않는 경우에는 세대분리 후 매도를 해도 양도세 비과세를 적용받을 수 없다. 이때 세대원과의 세대분리는 매도하기 전에 실제로 따로 사는 것을 말하며 주민등록상으로만 세대분리하는 것은 소용이 없다는 점을 주의하여야 한다. 편법으로 주민등록상으로만 세대분리를 하여 매도하는 경우가 종종 있는데 적발되면 부당한 방법에 의한 과소신고에 해당되어 본래 부담해야 할 양도세에 신고불성실가산세 40%와 납부불성실 가산세 연 10.95%까지 부담해야 한다.

 

 

무허가주택은 용도변경하거나 멸실하면 주택에서 제외된다
재개발지역이나 농촌지역에 있는 주택 중에 허가를 받지 않고 지은 주택의 경우는 등기부등본이 존재하지 않는다. 무허가주택은 등기부등본이 없을 뿐 무허가 건축물관리대장에 별도로 관리되고 있다. 따라서 세무서에서 파악할 수 있기 때문에 다른 주택의 매도시 비과세 판단 등의 경우에 주택 수에서 함부로 빼고 계산해서는 안된다. 실제로 산속에 농사를 지을 때 머무는 무허가주택과 서울에 아파트 1채를 소유한 상태에서 서울 아파트를 비과세인 줄 알고 매도하였다가 수천만 원의 세금을 추징당한 사례가 있다. 물론 무허가 주택을 주택으로 보지 않는 경우도 있다. 사실상 주거로 사용할 수 없는 상태의 주택이라면 주택에서 제외될 수 있다.이 경우에는 세무서와 마찰이 생기지 않도록 미리 주택을 없애 버리고 다른 주택을 매도하거나, 세법상 세대분리가 인정되는 자녀나 부모에게 증여하여 주택 수에서 제외한 후 비과세를 유도하는것도 생각해 볼 수 있다.