대항력, 확정일자, 증액 관련 계약서 작성

대항력, 확정일자, 증액 관련 계약서 작성 

[출처] [주택 임대차 상식] 대항력, 확정일자, 증액과 관련된 몇가지 예시들|작성자 장대장부동산

1. Q : 저는 甲 소유 주택을 임차보증금 7000만원에 임차하여 

2013.7.1에 주민등록전입신고와 확정일자를 마치고 거주하였고, 

2015.7.1에 보증금2000만원을 인상해서 재계약을 하고 확정일자를 받았습니다.

그런데 재계약때 보니 2013.8.1에 3천만원금액으로 

근저당권이 설정되어 있는 것을 확인했습니다.

추후에 제 보증금은 충분히 보호받을수 있는건가요?

A: 일단 기존 보증금 7000만원에 대해서는 

그 대항력과 우선변제권의 효력발생 시점이 2013.7.2 오전0시로

말소기준권리보다 설정시점인 2013.8.1보다 앞서서 선순위이기 때문에

나중에 경매가 실시되어도 충분히 보호받을 수 있습니다.. 

만약 배당에 참여하지 않는다면, 

임차 기간동안 살다가 임차 기간이 끝나면 

새로운 집주인에게 7000만원 전부를 요구할 수 있고,

배당에 참여할 경우에도 다른 권리에 비해 선순위이기 때문에 

7000만원 전부 변제를 받기가 쉽고

혹시 못받은 금액이 있으면 그만큼 낙찰자에게 인수되어, 

낙찰자가 나머지 금액을 지불할 때까지 집을 명도를 안해도 됩니다.

문제는 증액된 2000만원은 말소기준권리에 비해 후순위이기 때문에, 

낙찰자에게 인수되지 않다는데 있습니다..

이 경우에는 집값이 충분해서, 기존 보증금7000만원+저당권3000만원을 변제하고 

그 다음 순위인 자신의 증액 보증금 2000만원까지 받을수 있을 거 같으면, 

경매 배당에 참여하는것이 좋겠죠.

한편, 경매 배당에 참여안하는 경우,

 기존보증금에 대해서는 선순위 대항력이 있기 때문에

기존보증금에 한해서야 낙찰자에게 얻어낼수 있겠지만.

증액 보증금은 더 이상 낙찰자에게 요구할수 없고, 

이전 집주인에게 요구해야 하는 상황이 됩니다.

2. Q : 저는 甲 소유 주택을 임차보증금 5500만원에 임차하여 

주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 

2년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 

다음 2년후 700만원을 추가로 인상해주었습니다.

甲은 제가 두번째 700만원을 인상해주기 전에, 

위 주택에 저당권을 설정해주었으며, 그 저당권에 의한 

경매신청으로 乙이 위 주택을 낙찰받아 매수하였습니다. 

그런데 乙은 저에게 보증금 중 5500만원만

자기에게 책임이 있다고 하는데, 맞는 말인가요?

A: 일단 이번 경우에는 확정일자가 없기때문에 

우선변제권은 없지만, 대항력은 있게 됩니다.

그리고 보증금의 대항력 발생시점을 보면, 

5500만원은 주민등록전입신고와 입주를 마친 다음날 0시부터 발생하게 되고

그리고 증액된 500만원과 700만원은 이미 전입신고와 인도의 요건은 만족하고 있으니,

 증액계약을하고 증액된 보증금을 납부한 시점 부터 대항력이 발생됩니다.

결국 질문자는 말소기준권리인 저당권이 설정되기 전에 

대항력이 발생한 기존보증금 5500만원과 

첫번째 증액된 보증금 500만원에 대해서는 

말소기준권리에 대해 선순위 대항력이 있고, 

700만원만 후순위 대항력이 있게 됩니다.

결국 낙찰자 乙에게 인수되는 보증금은 6000만원이니,

 乙은 6000만원에 대해 책임을 지게 됩니다.

3. Q : 예전에 2년 기간으로 전세계약을 했고 확정일자를 받았습니다. 

그리고 당시 등기부등본은 깨끗했습니다.

곧 제계약 날인데, 2년 더 연장하고 싶어서 

주인하고 통화했더니 주인도 승낙했습니다.

그리고 보증금도 금액이 동일합니다. 그냥 날짜만 연장된겁니다.

이 경우 확정일자를 다시 받아야 하나요?

A : 받을 필요 없습니다.

재계약의 내용이 동일한 전세목적물에 기간만 연장하는 것이라면 

종전 전세계약과 동일한 내용이므로

종전 전세계약서의 확정일자의 효력이 유지됩니다.

 다만 집주인의 요청으로 전세금이 늘어난 경우 늘어난 부분에

대해서는 종전 확정일자의 효력이 미치지 않으니, 

그때에 증액부분을 위해 새로 확정일자를 받을 필요가 있을 뿐입니다.

4. Q: 이번에 전세계약 연장을 하면서 보증금 3000만원을 증액하기로 합의하였습니다.

 증액보증금에 대해서 다시 확정일자를 받아야 한다는 얘기를 들었는데,

어떻게 계약서를 써야 기존 보증금의 대항력과 우선변제의 순위에 영향을 안미치면서, 

증액보증금도 최대한 보호를 받을수 있을까요?

A: 크게 3가지 방식이 있는대요.

첫번째는 기존 계약서의 여백에 인상된 금액 기록후 쌍방 서명날인

두번째는 인상된 전세계약금 총액으로 계약서 재작성

세번째는 인상된 금액에 대해서만 별도 계약서 작성

이렇게 3가지를 생각해볼 수 있습니다.

첫번째 방식의 문제는 인상된 금액에 대해서도 확정일자를 받아야 하는데

예전에는 (확정일자가 찍힌) 기존 계약서에 확정일자를 다시 찍어주기도 했지만

요새는 그렇게 하지 않는다는 점입니다. 그러니 이 방식은 추천하지 않습니다.

두번째와 세번째 방식은 둘 다 가능합니다.

다만 기존계약에 대한 재계약임을 명시하는 임대차 계약서를 작성해야 합니다.

두번째 방식에 의할거면, 새로운 계약서를 작성하되, 기존보증금과 증액된 보증금을 기재하고, 

과거 계약에 대한 재계약으로 임대차 계약을 체결한다는 문구나 특약을 남긴다음 확정일자를 받고, 

기존의 (확정일자를 받은) 계약서와 함께 보관하면 무리가 없을 겁니다.

세번째 방식에 의한다면, 증액된 부분에 대한 계약서를 따로 작성하면서, 

특약사항에 '어느 시점에 기존 계약에 대해 전세금을 올려줌으로써 작성한 계약'이라는 걸

명시하고, 확정일자를 받은 다음, 역시 기존의 계약서와 함께 보관하면 될겁니다.

어느쪽을 하던 기존 보증금은 기존의 대항력과 우선변제권 순위기 유지되고, 

증액된 액수는 증액된 액수를 납입한 시점에 대항력이 생기고, 

확정일자를 다시 받는 시점에 우선변제권이 생기긴 합니다.

중요한 것은 추후 문제가 생겨 법정으로 가게 될 경우에 

증거로서의 가치가 높은 방법을 택하는게 좋다는 것인데,

세번째 방식, 즉 증액된 부분에 대해서 따로 계약서를 쓰면서, 

기존 계약에 대한 연장및 증액의 취지로 작성한다는 것을 특약으로 넣고 

확정일자를 받는게, 법정 증거 자료로써 가장 좋지 않나 싶습니다.

주의해야 할 점은 재계약을 한다고 종전의 계약서를 버리면 안된다는 겁니다. 

종전의 계약서를 폐기해버리면, 추 후 문제가 생길 경우,

 예전의 보증금에 관하여 입증하기 힘들 수 있고, 

이러면 대항력이나 우선변제권의 순위를 보장받지 못할 수가 있습니다.

[출처] [주택 임대차 상식] 대항력, 확정일자, 증액과 관련된 몇가지 예시들|작성자 장대장부동산

1. 이전의 계약서를 수정하는 방법

 

기존 계약서로 확정일자를 받았고,

지금은 이전계약서와 금액과 기간이 다릅니다.

 

고로, 이전 계약서의 다른 부분(금액과 기간)을 삭선(2줄로 긋고)하고 새로운 금액과 기간을 적어주면 됩니다.

대신 임대인의 도장을 그 위에 찍어줘야 효력이 생기겠죠?

 

그렇지만, 기존 계약서로 확정일자를 받았기 때문에

추가된 전세비에 대한 보호를 받을 수 없습니다.

 

* 이전 계약서를 수정한다면...

금액 증액없이 기간만 연장하는 경우에 추천하고 싶은 방법입니다.

 

 

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2. 증액 금액만 계약서를 새로 작성하는 방법

1억 → 1억 2천만원으로 2천만원이 증액된 경우,

증액된 부분 금액만큼만 새로 계약서를 작성하는 방법이 있습니다.

이럴경우, 추가작성된 계약서를 가지고

주민센터에 가서 확정일자를 받으면 되요~

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​그런데 이 방법은, 1억은 선순위로 권리를 가지고 있고

2천만원에 대해서는 후순위로 확정일자를 받는 것이기 때문에

전체 보증금액이 1억 2천만원이라는 사실을 알 수 없습니다.

​

또 1억과 2천만원 중간에 다른 저당이 잡혀있을 수 있는데 이에대한 선순위를 부여받을 수는 없고​

특히 전세대출을 받는 분들이라면 대출한도가 줄어들기도 합니다.

 

* 세입자가 전세기간 중간에 저당설정이 안되어 있고

전세대출이 필요없는 분들이 이 방법으로 쓰시면 되겠죠.

 

 

 

 

 

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3. 전체 보증금에 대한 계약서를 새로 작성하면서 특약을 넣는 방법

 

이 방법이 추천하고 싶은 방법입니다.

 

전체보증금 금액 1억 2천만원으로 계약서를 새로 작성하고

특약사항에 "임대차기간(기간, 금액, 임대인, 임차인)을 승계한 연장계약"이라고 기재하는 것입니다.

 

확정일자를 받을 때는 기존 계약서를 첨부해서

기존 보증금 1억원과 2천만원 증액부분 모두를 보호받는 것입니다.

이 방법으로 했을 경우,

확정일자 선순위도 밀리지 않고 1억 2천만원에 대해 보호받습니다.

 

 

 

 

<계약서 예시> 본 임대차계약은 '임대인 김선비'와 '임차인 이전세'가 2013년 6월 24일부터 2015년 6월 24일까지 전세보증금 1억원에 작성한 계약서에 이어 2014년 6월 24일부로 보증금액을 2,000만원 증액하여 총 1억 2천만원에 재계약하는 것이다.

 

 

라고 적으면 되겠습니다.

 

 

무엇보다 중요한 것은 공인중개사에게 보다 정확한 상황을 말해서

상황에 맞는 방법으로 하시는 것이 중요합니다.

 

 

전세금 증액이 없을 시

계약서를 다시 쓰지 않고 묵시적 계약으로 진행될 수도 있으나

이 방법은 임대인의 변심에.....

전세계약 2년이 보장되는 것은 아니니

상황을 고려해서 계약서를 작성하시며 됩니다.

[출처] 전세재계약 시 계약서 작성 방법 : 보증금증액 및 기간|작성자 행복한부동산