2018년 개정세법 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건
오늘은 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
지난해 8월2일에 정부의 부동산 대책 발표가 있었습니다. 이번 정부에서는 국민의 삶에 가장 영향을 미치는 것으로 보이는 부동산 양도세제를 통하여 부동산 경기를 안정화시키는 것을 목적으로 합니다. 앞으로 점점더 양도소득세가 강화될 예정입니다. 그러나
이러한 흉흉한 시기에도 세법의 규정을 꼼꼼히 살피시면 비과세를 받으실 수 있습니다.
● 일시적으로 1가구가 2주택을 보유한 경우, 일정요건을 충족하면 비과세됩니다.
1. 이사를 가기 위해서 새 주택을 취득하는 경우 헌 주택은 비과세입니다.
기존에 살던 집에서 다른 곳으로 이사하기 위하여 새로운 주택을 취득한 경우 주택이
2개가 됩니다. 그 시점부터 3년이내 기존의 집을 팔면 양도소득세가 비과세됩니다.
세법에서는 기존에 살던 집을 기존주택, 새로 이사할 집을 대체주택이라고 합니다.
※기존주택 (보유1년) + 대체주택 = 대체취득 2주택은 기존주택을 3년이내 팝니다.
반드시 기존주택을 보유한지 1년이 넘은 상태에서 새로운 주택을 취득해야합니다. 만약
기존주택을 보유한지 1년이 안되어 추가로 주택을 구매하면 기존주택에 대해서 양도소득세는 비과세되지 않으며 양도차익에 대해서 양도소득세를 납부하셔야합니다.
2. 부모님이 주택을 남기시고 돌아가신 경우 자녀주택은 비과세입니다.
자녀가 1주택을 보유하는데 연로하신 부모님이 주택 한 채를 유산으로 남기시고 돌아가실 수 있습니다. 부득이한 사유로 주택이 두 채가 된 경우입니다. 따라서 이러한 경우에는 자녀주택을 팔면 양도소득세가 비과세됩니다. 파는 시기에 대한 제한요건은 없습니다. 다만 상속주택을 보유하면서 계속 반복적으로 주택을 사고 팔면서 비과세 규정을 받는 폐단이 있을 수 있기에 세법은 이에 대하여 상속받을 당시 보유주택만 비과세합니다.
※기존주택 + 상속주택 = 상속 2주택은 상속당시의 기존주택을 팔면 비과세입니다.
3. 각각 집을 보유한 커플은 결혼후 집두채가 되면 한채를 5년이내 팔아야합니다.
각각 1채씩 집을 보유한 커플이 결혼으로 일시적으로 집이 두 채가 될 수 있습니다.
이러한 경우에는 어느 집이든 한 채를 5년이내에 팔아야 양도소득세가 비과세됩니다.
※남자의 집 + 여자의 집 = 결혼 2주택은 어느 주택이든 5년이내 팔면 비과세입니다.
4. 자녀가 연로하신 부모님을 봉양하면서 2주택이 되면 10년이내 팔아야합니다.
자녀 세대가 1채의 주택을 소유하고 부모님 세대가 1채의 주택을 소유하는데 합가하여
주민등록을 같이 하는 경우에 일시적으로 2주택이 됩니다. 이런 경우 기존에는 5년이내 양도해야 했는데, 부모님 봉양을 장려하기 위하여 10년이내 양도로 개정되었습니다.
※자녀 집 + 부모님 집 = 합가 2주택은 어느 주택이든 10년이내 팔면 비과세입니다.
5. 문화재주택과 시골주택이 있는 경우 일반주택을 양도하면 비과세입니다.
문화재보호법에 의하여 지정문화재 및 등록문화재에 등록된 주택이 있습니다.
수도권밖의 지역중 읍지역 혹은 면지역에 소재하는 농어촌주택 혹은 이농주택이 있습니다. 이 경우에 문화재주택이나 농어촌주택은 특수주택으로 보아 주택수에 포함하지 않습니다. 이러한 경우 일반주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다. 그러나 일반주택 보다 특수주택을 먼저 양도하면 그 양도차익에 대해서 양도세를 과세합니다.
※ 일반주택 + 특수주택 = 문화재, 농촌주택 2주택은 일반주택을 먼저 팔아야합니다.
현행 양도소득세의 경우 1가구 2주택자는 비과세 혜택을 보지못합니다.
우산 1가구 2주택자의 양도소득세를 살펴보면
두가구중 한가구를 팔게되면 취득시 가격보다 더높게 판경우 시세차익에
대하여 양도소득세를 과세하게 됩니다.
즉 1가구 2주택이라고 해도 시세차익이 발생하지 않으면 양도세를 내지않아도 됩니다.
1가구 2주택자의 경우에도 예외규정이 있어 비과세를 하는 경우가 있습니다.
몇가지 경우중 농어촌 지역에 세컨드하우스를 가지고 있을때의
양도세 비과세 조건을 알아보죠
서울이나 기타 지역에 아파트등 주택을 소유한자가 농어촌 지역에 또
다른 주택을 보유시 양도세가 비과세 되는 요건은???
농어촌 주택이라고 하면 수도권,토지거래허가지역,투기지역등을
제외한 읍,또는 면에 위치하는 지역에 주택을 보유하여도 양도세가 비과세 됩니다.
다만 몇가지 규제사항은
1. 구입하는 대지의 크기가 660제곱(200평)이하이며
2. 건물의 크기가 150제곱(45평)이하이며,(공동주택116제곱)
3. 농어촌주택 취득시 기준시가가 2억원 이하인경우(한옥4억)
위의 1,2,3 조건을 만족하면 1가구 2주택 이어도 양도세 과세대상이 아닙니다.
다만 농어촌주택을 3년이상 보유후 매도를 해야합니다.
이번은 읍면 지역이 아닌 시 지역에서 1가구 2주택 비과세되는 요건을 살펴보면,,,
시지역에서 세컨드 하우스를 매수할려면 고향주택인경우 비과세 됩니다.
""고향주택이란""
내고향주택을 매수할때 10년이상 그 지역에 거주했던 분이 해당됩니다.
고향주택의 경우에도 아래와 같이 비과세 요건을 갖추면 됩니다.
1. 구입하는 대지의 크기가 660제곱(200평)이하이며
2. 건물의 크기가 150제곱(45평)이하이며,(공동주택116제곱)
3. 농어촌주택 취득시 기준시가가 2억원 이하인경우(한옥4억)
이 경우에도 3년이상보유조건입니다.
위와같은 비과세 요건은 건물을 신축하는 경우에도 동일하게 적용이 됩니다.
또한 이동식주택을 구입해도 주택으로 등기가 되기때문에 위와같은
적용을 동일하게 받습니다.
결론은 세컨하우스를 도시지역이 아닌 농어촌지역이나 시지역인 고향에
구입시에는 1가구 2주택에 해당되지않아 양도세가 비과세 됩니다.
즉 도시에 아파트를 한채 보유한 가구가 시골에 작은 세컨하우스를 한채더
매수해도 도시의 아파트를 매도할때 비과세 됩니다.
◇ 농어촌 주택, 양도세 비과세 혜택 가능할까요?
농어촌 주택은 장소, 기간, 규모의 3가지 기준을 충족하는 주택을 말한다. 서울과 인천, 경기도를 제외한 읍면지역에 소재하는
주택의 면적이 150㎡ 대지는 660㎡, 는 경우 공동주택은 116㎡이하인경우, 기준시가 2억이하(한옥4억)인 경우 농어촌 주택으로 인정받을 수 있다.
즉 시골 주택을 구입한지 3년이 지났고, 장소와 규모 조건도 충족하는 경우 농어촌주택특례를 적용받아 서울소재 주택을 양도하여도 양도세 비과세 대상이 되실 수 있다. 조금 다른 케이스지만 이농주택이나 귀농주택의 경우에도 농어촌주택과 같이 일반주택을 양도할 때 비과세특례를 적용한다.
이농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른곳으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 소유하는 주택을 말하는 것이다. 상속주택과 마찬가지로 이농인이 취득한 후 5년 이상 거주하는 것을 그 요건으로 하고 있으며 이농주택에 대한 규모의 제한은 없다.
귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 일정규모(1,000㎡) 이상의 농지와 함께 주택을 취득하여 거주하고 있는 일정규모 이하의 주택을 말하는데 이 1,000㎡ 이상의 농지를 미리 취득하여 농지를 소유하고 있는 자가 귀농목적으로 주택을 취득하는 경우를 포함한다.
종전에는 본적지 또는 연고지에 소재하여야한다는 연고지 요건이 있었는데 2016년 2월 17일 이후에 취득하는 귀농주택의 경우 연고지 요건은 삭제되었다. 귀농으로 인하여 전세대원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 귀농주택을 취득한 날부터 5년 이내에(2016.2.17. 이후 귀농주택을 취득하는 분부터 적용) 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세규정을 적용한다.
귀농주택에 대해서는 엄격한 사후관리도 뒤따르게 된다. 귀농주택의 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말함)부터 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우에는 일반주택의 양도시 이미 비과세 받은 양도소득세를 신고납부하여야 한다
[출처] 농어촌 주택이 1가구 2주택에 해당되지않는 요건|작성자 국민공인중개사
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