자경농지에 대한 양도소득세 감면요건

자경농지에 대한 양도소득세 감면요건

 

 ​농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 양도소득세의 100/100에 상당하는 세액을 감면한다

(경영 이양 직접 지불보조금의 지급 대상 3년 이상 된 농지를 한국농어촌공사 또는 농업법인 양도 시 감면 : 2015.12.31일까지 연장 됨)

▷경영 이양 보조금 사업은 고령 농업인이 한국 농어촌공사, 농업법인, 젊은 전문농업인에게 농업경영을 이양하면 고령농업인의 소득안정을 위해 매월 보조금을 지급하는 연금형태의 제도로서 3년 이상 자경 후 양도하면 감면 대상에 해당된다

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▷8년 이상 재촌.자경에 해당되면 양도소득세가 한도 금액에 정한 대로 감면되는 것이며  비과세 되는 것이 아니다  2014.7.1일 양도분부터 근로소득(총 급여) 및 사업소득이 연간 3.700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경하지 않은 것으로 간주하여 자경기간에서 제외된다 

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▷경작기간 중 농업.임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업에서 발생하는 소득, 농가부업소득은 사업소득 금액에서 제외된다

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▷농가부업소득이란 농. 어민이 부업으로 경영하는 축산. 고공품 제조.민박. 음식물 판매. 특산물 제조. 전통차 제조.어로. 양어 및 그 밖에 이와 유사한 활동에서 발생한 소득을 말한다

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▷농가 부업 규모 축산의 범위는 젖소 50마리. 소 50마리. 돼지 700마리.산양 300마리. 양 300마리. 토끼 5.000마리.닭 15.000마리. 오리 15.000마리. 양봉100군이며 농가 부업으로 발생된 소득 금액은 제외 됨

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▷농어촌민박,전통식품, 수산특산물, 전통차, 연근해어업,내수면어업, 양식업은 2.000만 원 이하까지 소득 금액 산정 제외 됨

​▷농지소재지 주소를 두고 자경으로 농업에 종사한다 해도 근로소득 총 급여가 부부합산 연3.700만 원 초과 시 자경기간에서 제외됨

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​□ 양도소득세 감면 재촌. 자경요건

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재촌 요건(아래 하나의 해당 지역 거주)

​-농지가 소재하는 시/군/구 안의 지역

​-농지가 소재하는 시/군/구와 연접한 시/군/구 안의 지역

-해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역

​자경요건

​농민이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배를 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말함

​□ 자경 농지 감면 한도액(1과세 기간 한도/5과세 기간 한도)

​1년간 1억/5년간 3억 원 한도 내 감면한다

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​□ 8년 자경 입증하는 증빙서류

​토지 등기부등본

주민등록초본

​농 지원부. 자경 확인서

(농지원부 없는 경우 : 영농자재 판매 확인서, 농약, 종자 구입,비료대금,농비부담영수증,면세유,농기계, 농협 조합원 가입 증명서, 인우보증서 등 첨부하여 제출)

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​□ 상속농지 감면

​- 상속받은 날부터 3년 이내 농지 매도하면 양도소득세 감면 됨

(3년 이내 양도시 피상속인 경작기간 상속인이 경작한 것으로 인정)

(피상속인 경작기간을 합산하므로 피상속인이 7년 경작으로 1년 미달이면 상속인이 1년을 재촌.자경하여야 감면 되며 피상속인 경작기간 8년 이상이면 해당 없음)

​- 피상속인이 8년 이상 거주.자경으로 양도세 감면 대상이나 상속받은 날부터 3년 이내 양도하지 못하면 상속인은 1년 이상 재촌.자경 요건을 갖춰야 감면 받을 수 있음

⊙ 증여받은 농지는 8년 이상 재촌. 자경하여야 감면 되며 부모님이 8년 이상 재촌. 자경한 사실이 입증되면 본인이 직접 자경하지 않고 양도시 사업용 토지로 보아 장기보유공제는 적용받을 수 있음

​□ 감면적용 배제

​8년 이상 재촌. 자경으로 감면 대상이나 주거지역. 상업지역. 공업지역으로 용도지역변경 편입되면 3년안에 양도를 해야 양도세 감면 대상이 됨

​(주거지역. 상업지역. 공업지역으로 편입된 날부터 3년이 지난 농지로 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연 등으로 편입된 날부터 3년이 지난 경우, 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우, 환지예정지정 3년이 지난 농지는 주거. 상업.공업지역 편입일로 부터 3년이 경과 되여도 양도소득세 감면 대상이 됨)

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                       주거지역 편입

                       환지예정지                취득당시

                       지정받은 날 기준시가 -기준시가

양도소득금액 x ---------------------------------- 

                       양도당시

                       기준시가 - 취득당시 기준시가               

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​□ 축사용지에 대한 양도소득세의 감면

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축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 용지를 축사용지라 한다

축산업 또한 농업인에 해당하여 8년이상 거주지 또는 연접한 시.군.구안의 지역과 축사용지로 부터 30㎞ 이내의 지역에서 축산작업의 노동력 2분의 1이상 종사하는 자는 양도소득세 감면 대상이 됨

☞ 참고)-

0 농지.임야.​목장용지가 도시지역에 편입된 지 2년내 처분시 양도세를 감면 하였으나 현행3년으로 늘어남

0 실거주지(주택)에서 자경농지 직선거리 20㎞에서 30㎞변경

0 비사업용 토지는 2015.12월까지 연장 되였으나 사업용. 비사업용 인정범위 기준을 완화

[사업용 사용 기간]

-양도일 직전 5년 중 3년 초과

-양도일 직전 3년 중 2년 초과

-토지 소유기간의 80%에서 60%로 요건 완화 됨​

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​[대토감면 요건 합리화]

- 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작 기간이 4년이상으로 변경

​- 근로소득.사업소득이 3.700만원 이상 해당연도 자경기간 제외

-신규농지 취득일(신규농지를 선취득한 경우 종전농지 양도일)부터 1년이내 새로운 농지에서 경작 개시할 것

​-3년 이상 종전의 농지소재지에서 거주하면서 경작한 기간과 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간이 합산하여 8년 이상

-종전농지 면적 1/2 이상에서 2/3 이상으로 변경

-종전농지 가격​ 3/1 이상에서 1/2 이상으로 변경 

< 8년 자경농지감면  >  

​​농지를 8년 이상 재촌.자경하면 양도소득세를 5년간 최대 3억원(1년간 1억원)까지

감면받는다.

지금부터는 8년 자경농지에 대한 감면을 잘 받는 방법을 찾아보자.  

​-농지소유자와 경작인이 다른 경우에는 감면이 적용되는가?  

​농지 소유자와 경작인이 다른 경우엔 감면이 적용되지 않는다. 예를 들어 남편이 소유자로 되어 있는 경우에는 남편이 경작을 해야 한다는 것이다.  

-농지이용현황이 휴경상태인 경우에는 감면이 적용되는가?​  

​농지이용현황이 휴경상태인 경우에는 감면이 적용되지 않는다.

농지의 감면은 양도일 현재의 시점에 농지의 기능을 하고 있어야 적용된다.

따라서 지목을 농지에서 대지로 바꾸는 경우도 감면을 해주지 않는다.​

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<​​8년 자경농지감면에 대한 세법규정>  

​@ 감면규정

​1. 소유자가 취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지가 소재하는 시.군.구와 그와 연접한 시,군,구,또는 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 거주하면서 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배한 사실이 있을 것​

2.양도일 현재 농지일 것

3.양도일 현재 특별시.광역시 또는 시 에 있는 농지로서(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 의한 주거지역.상업지역. 및 공업지역 내의 농지로 이 지역에 편입된 후 3년이 경과되지 않을 것

  

​@감면입증요령  

​8년 자경사실을 입증할 수 있는 서류에는 일반적으로 등기부등본,토지대장,

토지이용계획확인서,주민등록등본,농지원부 등이 있다.

농지원부가 없는 경우에 대체할 서류로는 8년 이상 재촌,자경한 사실을 입증할 수 있는

서류이면 무엇이든 가능하다.

단, 이러한 서류를 제출한다고 해서 무조건 자경사실을 인정하는 것은 아님에 유의해야 한다.

 

​.농작물 판매 및 묘목 구입비용 영수증

.농기계구입비 및 농약구입비용 영수증 등

.기타 자경한 사실의 여부:농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원,농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서,인우보증서 등

양도일 현재 부재지주에 해당하는 경우도 감면이 적용되는가?

⇒ 그렇다. 양도일 전에 8년 이상 자경한 사실이 확인되는 경우에는 양도당시에

농지소재지에 거주하지 않은 경우에도 감면규정을 적용한다.

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농사는 농지소유자가 직접 지어야 하는가?

⇒그렇다. 8년 자경농지에 대한 감면은 소유자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

계속해서 8년을 경작해야 하는가?

⇒그렇지 않다. 토지 소유일로부터 양도일 까지 8년 이상 자경하면 된다. 참고로 상속을 받은 경우 피상속인의 경작기간을 포함한다. 한편,증여를 받은 경우 수증일 이후 기간 부터 8년 자경기간을 따지게 된다.

양도일 현재 휴경농지이거나 농지가 아닌 경우도 감면이 되는가?

 ⇒그렇지 않다. 다만,양도일 전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경,건축착공 등을 하는 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.

상속의 경우는 어떻게 되는가?

⇒ 상속을 받은 경우 피상속인의 경작 기간을 포함한다. 따라서 자경 기간이 통산하여 8년 이상이 되면 양도세를 감면받을 수 있다. 다만, 상속개시일로부터 3년 내에 양도를 해야 하는 조건이 있다. 만약 3년이 경과한 후라도 상속인이 1년 이상 재촌·자경하면 피상속인의 재촌·자경 기간과 통산할 수 있다. 한편 증여를 받은 경우 증여를 받은 날 이후 기간부터 자경기간을 따지게 된다. 따라서 8년 이상 자경한 농지를 증여받게 되면 증여자의 자경기간이 날라가 감면 혜택을 받지 못한다.

​앞의 상속과 다르므로 농지 증여 시에는 매우 신중하게 접근해야 한다.

 

<최근 농지에 관련된 감면규정이 많이 개정되었다.농지 소유자 등이 알아두면 좋을 내용을 정리해 보자>

 

1. 8년 자경농지 양도소득세 감면요건 명확화

 

8년 자경농지에 대한 감면을 적용할 때 근로소득 및 사업소득이 연간 3,700만원 이상에

해당하는 경우 그 자경기간은 감면을 위한 자경기간에서 제외한다.

이는 비전업농민에게 감면혜택을 주지 않기 위한 조치에 해당한다.

 

2. 농지대토 양도소득세 감면제도 합리화

<8년 자경농지 양도소득세 감면의 형평성을 위해 다음과 같이 개정되었다. 2014년 7월 1일 이후 양도 분부터 적용하고 있다.>

-4년 이상 종전 농지소재지에 거주.경작할 것

-종전 농지. 대체농지 소재지에 거주.경작한 기간이 합산해 8년 이상일 것

-종전 농지 양도 후 1년 내 대체농지 취득. 대체농지 취득 후 1년 내 종전 농지 양도일 것

-대체농지 취득 후 1년 내 경작개시할 것

 

3.토지수용 등 양도소득세 감면 합리화

4.농지감면 한도 개정

 

2016년부터 양도하는 8년 자경농지와 대토농지 등에 대한 감면한도가 1년 2억원에서 1억원으로 축소되었다. 다만,5년가 한도는 3억원으로 종전과 변함이 없다.

 

<사례>

n씨가 보유하고 있는 농지는 8년 자경한 토지로 이를 매도하고자 한다. 매매예상가액은 5억원이다. 10년 전에 취득한 가격은 2억원이다.

이 경우 예상되는 양도소득세 산출세액은?

 

양도소득세 산출세액은 양도차익(3억원)에서 장기보유특별공제(30%)와 기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 대해 6~38%의 세율로 도출된다.(취득세 제외)

 

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8년 자경농지나 대토농지 등에 대한 1년간 감면한도가 2016년 부터 2억원에서 1억원으로 축소되었다. 따라서 사례의 경우에는 이와 무관하게 산출세액이 1억원 이하에 해당하므로 전액 감면을 받는다.

농지의 경우에는 감면세액의 20%로 내는 농어촌특별세가 비과세되므로 전액 감면을 받을 수 있다.